2006年是我国实施“十一五”规划的第一年。中央对2006年宏观经济发展总体要求是：稳定宏观经济政策，保持平稳较快增长。中央提出的科学发展，自主创新，走资源节约型的道路，建立和谐社会等重大决策，以及将在2006年保持各项经济政策的连续性和稳定性，都将对2006年中国房地产市场产生重大影响。

楼市的区域差异性更加凸现

房地产市场一个最明显的特征是地区之间的差异性大，这是由房地产的不动产性质所决定的。全国661个城市找不到房价一样的两个城市，更找不到房价涨落一样的两个城市。由于各地经济社会发展和居民收入、消费观念的差异，又由于各地政府对房地产市场的源头——土地资源的垄断性供应以及对楼市管理水平的差异性，决定了各地“楼市时钟”的走时不一，表现各异。
以楼市的冷热去评估各地房地产市场，在2005年3月国务院办公厅出台“关于切实稳定住房价格的通知”（简称“国八条”）之前，全国600多个城市的楼市可分为三类：
第一类是“预热市场”，市场需求正在培育，房地产对经济的拉动力正在形成，比如一些中西部的经济欠发达城市。第二类是“正热市场”，楼市供求两旺，房地产发展对于当地经济发展，财政税收、城市建设有举足轻重的作用。中国的大部分城市处于这种状态。第三类是“过热市场”，由于投机、投资需求过量，市场出现严重的供不应求，使房地产价格上涨过快，出现房地产泡沫，也导致房地产的规模失控。从总体上看，出现房地产过热，泡沫较多的城市是少数，只是在上海以及浙江、江苏等省的一些少数城市。2004年的房价上涨情况也反映了这一点，这年东部地区商品住房价格上涨16.9%，中部地区上涨9.2%，而西部地区为7.6%。
在“国八条”的作用下，各地楼市在调控中出现了新的差异性，主要体现在两个方面：
一是商品房成交量下降和回升的速度不同。在“国八条”出台到2005年底的八九个月中，夏季由于市场上的观望气氛浓，各地楼市普遍出现了商品房成交量的下降。原先房价上涨速度很快的城市，如上海、杭州等地，商品房成交量一度下降80%，北京的成交量也曾下降到一半，而原先房价平稳的城市如广州以及一些中小城市，成交量下降20%左右。进入秋季后，成交量开始出现回升。但在楼市回暖中，各地的速度和回暖经历的时间也存在很大差异，一些中小城市只经过二、三个月就恢复到了正常的成交量，多数城市在年底前才恢复并超过了2004年的成交量。但上海、杭州等城市的成交量恢复较慢。如2005年上海的市场价的商品住房销售量大大低于2004年的销售量。
二是房价变化状况很不相同。前面提到全国总体房价增幅逐季回落，总体房价水平仍比2004年上升。但具体到各个城市却表现各异。从京、沪、深、穗四市比较可以看出：2005年上海房价从6月起环比（这个月比上个月）逐月下降，到年底时，明显低于3、4月时的房价，价格回落明显，但仍未降到2004年底的水平，2005年底商品住宅价同比增长4.9%，因为2005年一季度涨幅过大。北京房价在2005年呈逐月上涨，但涨幅逐渐减少，2005年的期房价格同比上涨了近二成。深圳房价也呈逐月上涨，且涨幅呈逐月增大的趋势，2005年涨幅达22.5%。广州房价逐月上涨，但二手房在8、9月有轻微下降。
应当看到，全国房价总体增幅有较大回落，与江、浙、沪三省市房价增幅从2004年的居高，到2005年的略升关系密切，因为，一是该三省市房屋销售量占到全国总量的1/4；二是三省市整体价位高，升降幅度对全国平均房价影响大。

2006年房地产需求依然旺盛

经过2005年的“国八条”调控楼市，在初步挤出炒楼需求带来的泡沫和控制拆迁需求的增长之后，我们看到各地的自住性住房需求依然旺盛。这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这股“热浪”具有“传动性”的特征：从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动，从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动，以后还会向发展中的小城镇和社会主义新农村传动。中国房地产业在全面建设小康的过程中，即在未来城镇化快速推进中的一、二十年内仍会保持快速发展。
在2005年“国八条”的基础上，今年5月又颁布了“国六条”。预计2006年房地产市场，将继续深入整顿和规范房地产市场秩序。各地仍会将调整投资结构和产品结构作为一项重要任务，将会进一步严控高档商品房特别是别墅类项目的开发（国家发改委已正式发文，禁止别墅项目的批地），重点发展城市中低收入家庭需要的普通商品房和经济适用住房，并将探索改革经济适用住房和廉租房的供应方式。
2006年将是进一步启动住房消费的一年。其特点是，重点启动自住性消费，而不鼓励投机性的消费；既要启动购新房，也要启动购旧房，实现一、二手房消费的联动；既要启动自住性的买房，又要鼓励和规范租房行为，完善租、买联动的消费市场。
根据近几年固定资产投资增长速度和房地产投资的增长速度，在推进经济增长模式转变的2006年，预计中国房地产投资的增长速度还将保持在20%左右（2004年以及过去五、六年的增长速度为23%-29%之内）。努力追求供求平衡，结构合理，价格平稳，秩序良好的目标。

房价会保持稳中有升的态势

预计2006年全国房价会保持稳中有升的态势。房价涨幅可能保持或略低于2005年的增长幅度。房价总体下降的可能性不存在。
但由于各地房地产市场存在着很大的差异性，会有少数城市出现稳中有降（如上海、温州等），也有一部分城市仍会出现较大涨幅（如深圳、大连、呼和浩特、沈阳、郑州、北京等），大部分城市继续保持稳中有升。
当引起高度重视的是不少城市存在着“房价上涨过快”的势头。
城市房价上涨或下降，主要是由供求关系来决定的。前几年上海、杭州等地房价上涨过快，是由于当地和外地的自住性住房需求加上投资、投机性住房需求远大于住房市场的供应造成的。2005年房价迅速上涨的城市如深圳、北京、大连等城市同样是因为供应跟不上需求而导致的。比如，深圳因连续三年在“关内”不供应土地，由于商品房供应短缺造成供不应求，推动房价高升；又如，北京楼市需求旺，其中的1/3以上（高档楼盘一半以上）的购买力来自于京外人士，大连、青岛、郑州的情况也类似。
由于商品房供应的刚性（从买地建房到竣工需要二至三年时间）和商品房需求的弹性（特别是投资、投机性需求）之间的反差，极容易在一些城市，尤其是外地需求比例大的城市造成供不应求的局面。
从前两年全国房地产用地的供应情况看，今、明两年房价形势不容乐观。在2003年和之前几年，全国完成土地开发面积和当年购置土地面积都呈较快增长趋势，如2003年前者增长20.2%，后者增长21.5%。这就保证了后来二、三年的商品房供应量。而2004年和2005年的完成土地开发面积分别比上一年下降11.4%和上升5.2%，当年购置土地面积分别比上年上升5.4%和下降4%。这种情形必将对今、明两年的商品房供应量产生严重影响，也就是，从总体上会出现需求仍旺盛，供应较紧张的状态。
我们越来越清楚地看到，房地产（住宅）的双重功能，它既是消费品又是投资品，房地产市场上既有消费需求，又要投资（储蓄）需求。在寻求投资回报方面，房地产和股票、债券、存款有相似的功能。在当前存款利率和资本市场回报率较低的环境中，尽管有扼制“炒楼”的条文，但当扣除有关税收后，房地产的回报率仍高于存款和资本市场回报时，人们仍会选择房地产的投资，从而促进楼市需求兴旺，造成供不应求。这是国际经验，也是在市场经济下的中国楼市的必然表现。
人们注意到，“国八条”出台后，一些地方出现了“瞒报”房价的现象。如D市去年房价上涨18%，市领导要求对外说3%；又如T市去年房价涨幅实际超过20%，对上报为7%。况且现在的房价又是平均价，在楼盘日趋郊区化的情况下，城区个盘的售价上涨要高于平均房价的上涨。因此，居民真正感受到的房价要比公布的高。

商品住宅空置率高是误读

当前，对房地产空置率议论很多，看法不一。一些人士和媒体认为中国商品房空置率已超过国际警戒线。有的专家和部门提出我国房地产面临潜在的住房过剩；有人认为房地产已是一个产能过剩的行业。
说中国商品房特别是商品住宅空置率高，实际上是一个误读。报统计，2001年底全国商品房空置面积为1.08亿M2。2005年底为1.43亿M2，其中商品住宅空置为0.83亿M2。空置率高不高？不高。为什么有人说高，是因为计算口径与国际比较时出了问题。如果按国际口径计算，我国的城镇住房的空置率最多不超过3%，远低于一些发达国家空置率通常在10%左右的水平。
在市场经济下，房地产市场上有一定的空置量是正常现象，也可以说是合理的现象，就如冰箱、彩电等其它消费品，需要有一定的周转量。反过来说，如果没有一定的空置、周转量，必然导致市场供应紧张，房价过快上涨。如果是因为做出“房地产产能过剩”的判断，从而减少房地产的土地供应量，那就有问题了。而由此带来的房价过快上涨，也就在所难免。
当然，目前商业营业用房空置量过大是一个问题，应当引起足够的重视，采取相应调控措施。

房价上涨过快引发结构问题

控制房价上涨过快，调整房地产产品结构，是中央政府提出的房地产市场继续调控的两大任务。所谓产品结构问题，主要是指高档商品住宅供应量过多，中低价位房供应比例太小。前者要严格控制开发，后者要重点发展。
对此，有必要进行深入分析。究其原因，结构问题实际上主要是由于房价上涨过快引起的，而不是相反。比如广州的结构问题不明显，因为该市房价七八年来一直保持平稳，房价收入比相对合理，因此，至今没有向社会提供经济适用房。又比如上海在五六年前的结构问题也不明显，2000年时，平均房价只有北京的2/3，当时也没有实施经济适用房政策。而现在不得不供应配套商品房和中低价位商品住宅，因为前三四年房价上涨过快，使相当多的中等收入家庭买不起房，结构问题凸现。
实际上结构问题在各地表现也不同，比如北京楼市既缺中低价位商品房，也缺高端的产品。2005年情形是，越是高端的商品住宅价格上涨幅度越快，如果进一步控制高档房开发，势必促进高档房价进一步高攀，从而拉动整个房价的快速上涨。
由此可见，普遍意义上讲调整结构是成立的，但一定要由当地政府根据实际的市场需求去决定，不宜一刀切。同时，要相信市场的力量，它有调整结构的基础性功能。
在当前中国楼市中，如果要在调整供求总量和调整产品结构中作第一选择的话，我们认为应当是前者。而在调整产品结构中，最重要的应该是调整套型比的结构，套型面积过大，大套型住宅比例过高，是不少城市楼市中存在的结构问题，应该引起各地政府的开发商的重视。有些地方已经做出努力，并取得了好成效。比如江苏省商品住宅的平均每套面积从1998年的88M2发展到2003年的120 M2，这两年又减少到113M2和107 M2。结构问题涉及到中低收入家庭的住房问题。我们主张，要适当增加经济适用住房的比例，但不主张建更多的品质上属于中低档次的住房。中低价住宅宜突出“每套的中低价位”，而不是“每平方米的中低价位”，提倡“小面好”，而不是“大面差”。
全社会要更多地关注中低收入家庭以及低收入家庭住房问题，这是和谐社会的一个重要方面，也是政府的一项重要职能。做好这项工作的主要途径，一是加强住房保障，改革和发展经济适用房和廉租房供应方式；二是通过发展和规范二手房市场、租赁市场等多种渠道解决。
此外，中央政府要求推进资源节约，环境友好，建设节约型社会，发展节能省地型住宅。建设部前不久出台了《绿色建筑技术导则》，国务院起草的《建筑节能管理条例》的征求意见稿也已向社会公布。节能省地，绿色住宅，有望在今年全面启动。发展理性楼市，开发绿色楼盘，将会成为2006年中国房地产业发展的关键词。
（作者系中国房地产及住宅研究会副会长）