2006-2010中国房地产发展预测报告发布会
时间：13：30－17：00
地点：凯悦大酒店
主办单位：
国务院发展研究中心宏观部
中国房地产协会
全国工商联房地产商会
中国房地产及住宅研究会
浙江省民营企业协会
浙江省民营经济研究院
承办单位：
中国经济年鉴社
中国浙江都市联盟投资管理有限公司
主持人（中国经济年鉴社社长 杜少牧）：
各位来宾下午好，由国务院发展研究中心宏观部，中国房地产协会，全国工商联房地产商会，中国房地产及住宅研究会，浙江省民营企业协会，浙江省民营经济研究院联合主办由中国经济年鉴社，中国浙江投资管理有限公司承办的2006至2010年中国房地产预测报告发布会现在开会。
主持人：
下面我介绍一下今天的与会来宾，全国人大财经委员会委员国务院发展研究中心副主任陆百甫，中国房地产协会副会长秘书长朱中一先生，国务院发展研究中心宏观部部长卢中原先生，全国工商联房地产协会聂梅生女士，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华先生。建设部政策研究中心副主任秦虹女士。浙江省工商局直属分局副局长石红光先生，以及本次2006至2010年房地产发展预测报告课题小组成员李建伟先生，史发起先生，王同等等，以及各大房地产商新闻界的朋友，让我们以热烈的掌声向你们表示欢迎。
主持人：
首先邀请全国人大财经人大委员会委员国务院发展研究中心学术委员会副主任陆百甫先生致辞。
陆百甫：
各位专家、各位来宾媒体界的朋友们下午好！
首先我向前来参加今天房地产课题研讨会的各位来宾、专家、新闻界的朋友和业界的代表表示热烈的欢迎！
各位都知道房地产业一直是我国国民经济和社会发展中具有举足轻重的重要支柱产业，其地位非常重要。房地产业贯穿于生产、流通、分配和消费各个领域，带动的相关产业多达50多个，有3千种产品服务于房地产有关系，是产业链最长的产业之一。它的发展状况直接或者间接的影响到轻重工业，建筑建材业，金融业、社会服务业等等。经济社会主要行业的发展，对政府财政收入、社会就业、居民收入、居民消费等等方面也均有重要的影响。
陆百甫：
所以房地产业能否健康发展，直接关系到整个国民经济能否正常运行，社会能否和谐协调，这样一系列重大的经济目标能否顺利实现的这样一些问题。
因而也就自然地成为了宏观经济调控需要十分关注的最重要的原因，房地产的平稳发展对国民经济持续稳定增长作用十分明显，这已经是历史所证明的，房地产市场的发展状况与广大人民的生活息息相关，所以不仅政府决策部门和相关行业关注房地产市场的发展问题，广大普通民众也十分关注，今天我们上午参加2006浙江省房地产市场交易会，人气之旺出乎我的以来意外，这就是说老百姓是非常关注的，近两年来我国各大城市的房价上涨幅度比较大，比如说今年一季度北京、广州、深圳等城市的房价都出现了高的两位数的增长，使得快速上涨的房价引发了一系列的问题，由此出现了对经济泡沫、金融风险的担忧，甚至于引发了对于住房制度改革的争论，现在这方面的反对声是越来越高了。
陆百甫：
5月17号大家都知道国务院为了促进房地产业的健康发展，专门就当前房地产业发展的情况提出了六条政策措施。应当讲这些措施对当前我国房地产业发展一定会起到积极的作用，但是我们从长远来看，怎样认识当前房地产现状，认真地研究未来的趋势，是我们需要继续迫切进行深入研究的和探讨的重大课题，所以一会儿在课题发布以后要进行讨论，我们许多老专家们他们会发表很多很好的意见，我想很需要深入讨论，有鉴于此国务院发展研究中心组织了有关专家对房地产业的有关问题进行了调查和研究，已完成了《2006至2010年中国房地产发展预测报告》。这个可能各位手头上已经收到了，这一报告在对我国房地产业相关概念进行澄清的基础上，对我国房地产市场的总体发展方面进行了比较深入的分析，对我国“十一五”时期房地产的总体发展趋势作出了预测，同时对大家比较关心的35个大中型城市的房地产发展状况进行了初步的分析，并对各城市房地产投资的发展趋势进行了初步的预测，我想这些预测会给各位进行研究和探讨提供帮助。
陆百甫：
此外还对城乡居民个人投资建房的发展情况、即发展趋势，休闲房地产的新问题做了一些探讨，我相信这个研究报告的内容会为大家认识我国房地产业的现状，把握未来，关心投资进行投资置业还是研究都会有一定的参考价值，各位都知道“吃穿住行”这四个字是我们中国人生活的基本需要，特别是住的问题，尤其在住的方面，中国有句成语叫“安居乐业”，“安居”和“乐业”这两者是相辅相成的关系，但是从某种意义上来讲，可能只有安居才能乐业，对于中国的老百姓来讲，置办一套房产可能是一辈子要实现的愿望，现在社会又讲有房产者才有恒心，这些都说明了房地产对于保持社会稳定的重要意义，我们欣喜地看到《全面建设小康社会的目标》中已经包含了居民人均住宅面积所应达到的具体指标，但是我想真正要实现这样一个目标任务仍然是艰巨的。
陆百甫：
现在我们离这个目标的实现还有一定的距离。要实现这个目标还需要各方面关心和共同的持续努力。我国房地产业正处于持续紧急发展当中，但也存在不少值得重视的问题，还需要我们不断地站在前沿，对其中所发生的问题进行扎实深入地调查研究，并提出切实可行的政策建议。
让我们共同携起手来，为我国房地产业的健康发展而共同努力。
陆百甫：
最后祝愿会议圆满成功，谢谢大家！
主持人：
感谢陆主任的发言，下面请中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一同志讲话！
朱中一：
各位专家、各位朋友、各位同行大家好！
刚才全国人大财经委委员国务院发展研究中心、学术委员会副主任陆百甫先生就2006到2010年的中国房地产发展预测报告做了致辞，而且报告已经发了大家，从某种意义上来说，发布会已经全面告一个段落，我们房地产协会是作为这个预测报告的共同主办单位，我感觉咱们严格讲或者是准确地来讲，我觉得这个报告还是供大家参考的一个材料。我本人对这个报告一直是大概的比较粗粗地看了一下，所以我想利用今天的会议给大家谈一下感慨，这些看法对一些研究讨论交流学术。
朱中一：
房地产市场是动态，鉴于房地产市场与国民经济以及金融土地等政策关系很大，以及房地产市场的地域性强，但又工业化、城镇化市场化国际化关系密切，所以要准确地预测房地产市场，特别是要准确地预测2006到2010年中国房地产业的发展，说实在是很难的，我们举一个最简单的例子，仅仅2006年的房地产，我们去年工作会议开了以后，不少地方，不少单位都做过2006年的房地产市场的预测，但是我们又坦率地说，可能谁都没有想到4、5月份一些不少地方，重要是少数中性城市的房价涨得那么快，也没想到我们国务院马上又提出了这么几条措施，所以我想要准确预测2006年到2010年的房地产市场我觉得可能是更难，但是不管怎样国务院发展研究中心的同志在比较短的时间内，写出了这么强势的报告确实不容易，数据非常丰富，作为我来讲非常受感动，我本人刚才主持人介绍我身份的时候，我原来是办公厅主任，3月份以后现在是房协会的副秘书长，我本人来说谈不上这方面的专家，但是处于身份上的问题，我拿这个报告谈几点看法，有些涉及到对房地产的一些看法问题，有些观点可能不一定准确，我谈的有些建议可能报告里面有但是我还没有仔细翻看，但是不管对的还是不全面的都请大家谅解。
朱中一：
我主要谈七点意见或者是建议。
作为以预测为主的报告，我个人觉得对过去的回顾可以精炼一点，比如我建议能否简练地总结出主要的成绩，找出主要的问题，总结几条主要的经验教训，以便更好地指导2006到2010年的房地产市场预测。
对2006到2010年的房地产预测要放在工业化、城镇化，市场化国际化的大框架下进行分析，特别是随着我国加入WTO的速度，外资进入房地产的数量会增长，这样对中国房地产市场的调控难度会更大，对风险的防范可能也更加注意，所以这方面的内容也会相应增加，房地产业是我们国家现有的支柱产业2006年到2010年房地产业特别是住房的需求量肯定还是很大的，我们的发展前景还是很大的，但是各地的需求量究竟有多大，一定要实事求是地进行分析，既要了解当地的居民需求，也要预测到外来人口的需求，特别是要注意了解掌握当地的普通居民的自住需要，自住房的要求，同时要完善房地产的统计，加强对房地产市场的检测分析，增强透明度，使房地产的预测建立在更加科学客观的基础上。建议报告当中有关周期波动的有关内容，我刚才讲了本来对这一点了解得不是很多，报告里面也有这方面的数据，也有一些数据图表，我觉得这些数据图表可能是有一些道理的，但是根据我们国家的现有情况，我本人的意见是淡薄的，主要的理由是几点，周期性的理论源于西房的经济学，它是自由的市场经济的周期波动有密切关系的。在我们国家前段时间存在的问题，可能对市场发育不成熟，或者是政府对驾驭市场的能力不足也有关系，但是总的来说，我们国家在经济发展的指导方面是提出了可持续的发展，因为整个国民经济包括对房地产业都要求平稳健康发展，我们既要通过市场这个手，而且我们特别强调通过宏观调控，通过这两个手段使我们国家的经济包括房地产业健康发展，我觉得这个从我们提倡的理论上要考虑一下。
朱中一：
第二从我们国家的实际情况来看，我们国家的房地产业实际上发展比较快，在92、93、94年的时候，像海南、北海这些地方就是有大起大落，这个可能和政策规定种种原因有关，也比如在前段时期包括长三角的上海、也包括杭州房地产的价格略有下降，这里的原因还是比较复杂的，但是总体来讲，我个人觉得从02年以来，我们国家的房地产是上升的，这是在不同的阶段上升的幅度不同而已。
朱中一：
第三即使它有波动或者是周期的波动，波动的原因是什么，是政策的原因还是土地供给的原因，还是金融的原因还是结构的原因可能问题十分复杂，如果有波动，我看了一些材料，有些专家讲五年的周期，有的讲半年一个周期，究竟多长时间一个周期，我想说法不一致，所以在这样的情况下，我想尽量少提这个问题。
朱中一：
第四个问题我不是说这个理论不存在，因为我主张原因复杂，所以有什么问题就解决什么问题，去年我们就是解决稳定房价的问题，这个就是对问题的解决，最近我接到一些电话，报纸上有些地方讨论这个问题，有些人问题，咱们房地产市场什么情况，说实在的我也没有能力回答这个问题，什么时候最合适呢？我今天也是建议咱们地方的政府的有关部门，地方的协会，特别是市县一级的房地产主管部门要把主要的精力放在研究调查咱们房地产的供求关系，特别是政策的需求上，我觉得把政策的需求搞好了，可能比促进房地产市场的健康发展作用比研究周期理论更大一些。
朱中一：
基于上四个理由，我主张淡化报告里面的周期波动的内容。
第三城镇化的问题，房地产市场城镇化关系密切，2006年到2010年我国的城镇化，仍然处于快速发展时期，这对我们国家的房地产市场发展带来了机遇，但是城镇化是经济社会发展的必然产物，如果没有经济社会的发展，你要人为地提高城镇化的水平是困难的。
前两年在办公厅的时候，为了筹备这个工作我也是花了时间看了这个城镇化的材料，去年我们的这个材料，包括我们的一些研究成果，共同地体现在北京大学，同济大学两个教授给中央政治局讲课的内容里，当时我们分析城镇化的时候，总体感觉到，城镇化是经济社会发展的必然结果，要推动城镇化首先要有产业的依托，要有经济发展的动力，而且还要考虑资源环境的承受能力，如果没有资源，没有水资源，你这个城市要发展有困难，你的规模就要受影响，等等等等原因非常复杂，发展的规模，城市的定位这些问题都要结合当地的实际情况。
朱中一：
我们感觉我们去年在报告里面，当时有一个建议，就全国而言，城镇化率如果每年增加0.8个百分点是比较合适的，当然各地的经济发展水平不一样，有的地方可以大一点，有的地方可以少一点，但是不能一刀切，因此对报告当中涉及的城市化率的问题，建议要和各地的城市总体规划进行建设规划向协调，因为在总体规划有建设规划，建议省会城市还要和省域城市规划和全国的体系规划相协调，这个和房地产业影响也比较大，譬如在前段时期房价上涨比较快的地方，包括像北京、大连、深圳、成都呼和浩特，之所以房价上涨比较快，其中外来人口的购房比例比较高，这节牵扯到对外来人口的估计，就涉及到这个城市和外围城市的关系，所以这个问题也是大家必须要考虑的，在座的都是浙江的同志，我想这些问题咱们在分析浙江房地产市场的时候，既要考虑当地居民的需求，也要考虑外来人口的购房需求。
朱中一：
另外在积极稳妥地推进城镇化密切相关的，同时还要考虑一个问题，就是新农村的建设问题，可以预计到2010年我们的新农村建设必须会迈上一个新的台阶，但同时也带来一个问题，新农村的基础设施好了，环境好了，住房的质量和环境好了，也可能使一些农民不一定就到城市来了，这可能从某种意义上减缓了城市化率的幅度，他也不一定要城里买房了，当然如果有少数人买也可能到小城镇来了，去年我们调查发现农民的进城可能60％70％的农民安家乐户是小城镇的，一方面是城市，另一方面也是农村，对他的生活习惯也是有好处的，我觉得这一点是各地在分析房地产市场的时候也有好处的，所以建议在报告也增加一项有关小城镇的房地产的内容。
朱中一：
建议用城镇的思想来进行房地产的发展问题，基本国情和建设节约型社会的要求，合理引导住房需求和消费模式，这里有两个要注意的地方，这个起码在当地要把工作的重点放在调整住房结构，发展中小套型，中低价位的商品房和经济适用房廉租房等内容，这个是调整的第一项内容，另外也要考虑在我们的报告里，我建议淡化人均的住房面积，人均的住房面积的数字，为什么要淡化呢？因为我们在“十一五”的计划里头，我们就没有提“十一五”计划里面要求多少住房面积，我们在过去的九五计划十五计划都提了，为什么这个没有提呢，就是考虑到资源节约型的要求，我们不能每年都增加多少，如果每年都增加多少，到了“十一五”、十二五，十三五，住房面积都逐年增加的话，我们将来的资源城市肯定是有问题的。
人均的住房面积减少了，不等于我们不重视住房，而是要把重点放在改善居民的住房条件，主要是突出质量和功能的效率的提高，这一方面需要增加的就是要增加推进住宅产业化，提高住宅品质的内容，当然这里面可以适当展开包括制定经济政策，建立住房产业化的基地，推广先进使用的技术，淘汰落后的技术等等。
朱中一：
第五建议增加，就是在对居者有其屋的宣传上面，要正确宣传居者有其屋的思想，而且要加强租住并举，科学消费的内容，安居乐业，是中国人的传统观念，再加上宣传上的偏差，使人们将居者有其屋理解为居者有其房，为了纠正这一偏差，又对居住者的城镇居住化展开了讨论，我认为这种讨论是必要的，这种讨论必须要考虑中国国情和外国国情的不同，比如在外国它的租房比例比较大，这可能和外国的流通人口比较多有关系，而且他的子女一参加工作，经济上是完全独立的，他和家长可能就没有关系了，但是在中国传统观念就是孩子和父母是一辈子的，现在有一句顺口溜，当了儿子给儿子，当了孙子给孙子，这里我就老想这个事情，可能中国的住房的自由化率不能和外国人比，中国人都想买房但是不一定想住，我们在宣传的时候要宣传适度地消费观念，我觉得这个事情也确实是很复杂，这个和中国的传统文化有关系，因为任何一个国家的政策能否实施，不一定界定他和中国的国情有关系的。
朱中一：
第六关于进一步发挥财税的关系，房地产市场和财税的关系密切，要按照国务院的要求严格按照房地产的开发政策，完善住房转让的税收政策，由适度调整政策引导科学住房需求，科学调整房地产市场的用地规模，加强土地使用的监管，制止土地囤积的行为，同时我们建议要完成现在的土地增值税等政策，在2006到2010年期间包括物业税这些问题可能都会对房地产市场的供求关系发生影响。
第七法律法规对房地产市场的调控影响是大的，因为咱们讲的调控主要是经济的法律的必要的手段，建议增加完善法律法规建立良好市场的环境的内容，在2006到2010年期间我们建设部在这一方面计划制定的有住宅处法，还要修订房地产管理法，还要完善物权法，城市房地产管理法，住宅促进法相配套的法规体系，包括修改、修订城市房地产开发经营条例等等，我们觉得通过法律法规的逐步完善来引导房地产市场的健康发展。
朱中一：
各位专家同行朋友，当前我国的房地产行业发展很快，已经成为重要的支柱产业和消费热点，受到了社会各界的广泛关注，而另一方面我国的房地产行业还很年轻，市场尚不成熟，正如一个10几岁的青春少女一样，正处于青年的发育期，在厂长当中面临着诸多的烦恼，再加上媒体的炒作，有时候使我们无所适从，在这种情况下，我觉得需要各个方面的理性，需要各个方面的理性和努力工作，既要使我们坚定不移地解决发展中的问题，又要坚定不移地促进其发展，作为房地产协会我们既不复杂又要宣传房地产业内的好的方面，特别要营造房地产好的发展氛围，我们相信到2010年我们的房地产业一定会更加理性，不断成熟，不断发展，谢谢大家！
主持人：
感谢朱秘书长的发言，下面请国务院发展研究中心宏观部部长卢中原先生介绍课题研究背景及做相关说明。
卢中原：
谢谢主席，谢谢这次合作课题的各个方面，我简单做一下课题说明。
卢中原：
首先这个课题是中国宏观经济形势分析当中重要的组成部分，如果我们把房地产发展的现状、走势、影响因素分析得比较客观，比较公正，那么有利于对整个宏观经济运行状况把握，有利于为最高决策当局提供科学的决策依据，另外我们宏观经济研究部也在不断完善我们自己的分析模型，构造判断经济走势的一些指标体系，分析工具，那么房地产是现在宏观经济运行当中越来越重要的组成部分，通过这样的一个研究，把我们的宏观经济运行分析和预测模型进一步完善起来，对于促进我们本部门的研究工作也是非常重要的。
那么它的社会意义呢？当然也还是比较值得重视的。如果我们的分析工具比较完善，我们所做的预测比较符合实际情况，具有一定的科学性和预见性，对配合政府的决策，缓和当前社会上的情绪，帮助房地产业界来准确冷静地把握房地产市场的走势，科学做自己的决策都会是有好处的，因此这个课题我个人认为对于正确的把握宏观经济走势，进行科学预测是非常重要的，同样对配合政府的政策，引导房地产开发企业进行非常理智的决策都有意义。这是它的背景。
卢中原：
下面我要具体说明三点，能否达到这样一个初衷，取决于下面三个方面，我想简单做一个说明。
第一我们这个分析这次预测我们特别强调要理性，要以数据说话，我们没有数据，我们不做预测，有的数据也必须分析它的来源是否可靠，此外有了数据之后，它的未来走势，我们也要考虑很多定性的因素，质量的因素，就是我们说它叫做定性的因素，不是说专门分析数量指标，是能判断出来的，比如说政策的变动，人们购买行为的变化，还有一些不可测因素的分析，这些都可以做一些分析，所以说未来的走势我们还要考虑多种数据的影响，绝不能以现在掌握的数据，同时对对于已经有的数据还要进行筛选，我们要看这些数据来源是否可靠，口径是否可比，不能以偏概全，所以我们这次非常注重相关部门的参与，特别是数据部的支持，当然这两个数据要综合起来，比如说北京，北京说房地产价格有两个，到底现在要信谁呢，哪一个更符合实际，有一个就是北京市建委根据消费合同测算了一个价格，还有一个是北京市统计局发布的价格，这两个价格差10的百分点，根据经验认为这个是统计口径的差距，他们两个在进行测算的时候，选点、样本都更具代表性，不同地方的供给状况是更为普遍的，因此根据我过去在政府部门工作的经验，通常我们要以统计部门的数据为准，那么城建委他们的统计是否可信，也不能说他们统计就错了，他们统计的是根据市场第一线的销售合同统计出来的，这个它反应面和老百姓的实际感受是一致的，但是和总体房地产的供给状况，需求状况我觉得抽样的范围不够广泛，因此这两个是可以作为参照的，这就是说我们的研究一定要立足于这个数据分析，我现在对房地产是非常感触的，很多场合我根本都不敢对这个业界进行什么分析判断，因此在这个课题的进行当中我始终强调一点我们一定要立得住，我们要经得起别人的攻击，哪怕我们的说法可能是不完善的，但是我们一定要数据支持，你要把我打倒，你要把我的数据全部驳倒，这就是我们为社会提供的一个理智的出发点，现在对房地产市场各种议论太多了，有些议论可能是代表了一部分利益群体的利益，可能是以偏概全的，另外一种声音是针锋相对，现在互联网这快捷的手段，可能对一些要理性分析的问题会把它情绪化，情绪化以后我就非常担心，我们这个问题出来有可能使一部分一部分观点，你看他们的观点，他们的判断支持了我们，另外一种利益集团可能会说这个报告没有错，我非常担心有这样一种情况，针锋相对的结果，因此我想不管各个方面怎样解读，我们自己一定要有充分的根据，我们的底气要足，研究人员要有统计的数据，统计方法是科学的，我们这个方法至少是在经济计量学的角度进行推敲，如果你的方法没有我的科学，你就不能用情绪化的语言或者是片面解读这个报告。这个是我们的出发点，就是鉴于这个领域太敏感了，像股市一样，我们可以进行分析报告，我们的分析报告里面我们就没有把股市放在里面，我们只是把它作为一个消费方程中的一个变量，这个房地产消费非常复杂敏感，因此我们的报告一定要理性，经得起攻击。
卢中原：
这里我们再说一下我们没有对价格走势进行预测，这就说明我们非常忠实我们这个立足点的，我们没有数据的时候我们不做任何一种经不起推敲的预测，因为这种预测很可能会导致社会的一种情绪，而这种情绪会导致一种不正常的预期，由此可能会和当前市场的健康发展产生不必要的扰动。而这些可能是我们史料不及的，另外就是这样的一个非常敏感的市场，也正是因为它统计方面还不太完善，信息也不够透明，所以我们这个报告肯定存在着不足，很多数据我们确实感觉到不够充分，因此这是我们在这里向大家汇报的第一点，我们的立足点是理智的，要用数据说话，但是又限制于数据。因此我们的有些结论可能是不够准确的。要有待于未来的数据的可获得性、和充分性，那个时候再修正我们的一些数据基础。
在没有的时候我们决不做预测。这是说的第一点。
卢中原：
在这一点还要补充一下，刚才朱会长提出一个建议，要淡化房地产投资波动的分析，这个一见我想我们可以吸取，正是因为这个特殊敏感的市场，如果我们做这样的分析多的话，也可能产生史料不及的，我们想象不到的后果，而我们的初衷是不想对市场进行任何的导向，不想支持任何一方，我们不想对任何一方提供攻击对方的炮弹。我们可以分析房地产市场波动的初衷也是可以判断宏观经济波动的方法是有关的，因为我们对走势的预测一般说我们要判断它什么时候出现高涨，什么时候出现低谷这个时候准确把握，把握好了有助于国家及时把握宏观调控的时机力度，房地产市场在里面起了很大的影响，房地产市场是和宏观经济波动本身有关的，是和方法本身的一个逻辑引伸，鉴于这个敏感程度比较高，我们可以淡化，甚至还可以再完善一下方法。并且要说明这种投资波动的分析并不支持任何一种现在房地产市场过热或者是过冷的判断，它就是一种经济周期有利于宏观调控把握时机、力度方向的一种方法。我们要提供这样一个方法的话，有利于国家宏观调控掌握主动，力度和时机把握得比较好，这是和宏观调控波动的本身的方法有关，这个建议我想我们可以认真地吸取，回去以后把这个报告里面的相关部分修正完善，避免产生这样那样的误读，产生一些史料不及的事情。
卢中原：
第二我想说对中国房地产发展，我觉得应该有一个比较对房地产市场的侵害，我个人认为房地产市场是中国民经济的支柱产业，这一点请各位不要怀疑，历来国家出台的任何一个政策都是支持这个产业成长，如果大起大落肯定是不能健康成长，因此大家要有一个平和的心态，根据我的看法，历次宏观调控措施不但不是要打压房地产市场，而恰恰是要为了使这个支柱产业能够成其为真正的支柱创造条件，因此在国家统计局，统计普查之前房地产增加值只占GDP的2％，普查之后调高到4.5％，按照国际上通行的支柱产业应该达到6到8％，这种差距就会很大，所以在这种情况下房地产成为一种支柱产业还是有一定的差距的，因此不要担心国家老打压房地产市场，他是要这个市场比较成熟，健康平稳地发展起来。这是我们在听任何一种分析，听建设部，听国务院发布的新六条，还是听各位专家的还是听我们的这个报告，大家都要用一种平和的心态来想，我个人认为这个房地产业是有发展前景的，但是规划它的发展目标、趋势速度规模等等这方面我们确实还要考虑到很重要的一个，这就是我要想说的第三点。
卢中原：
一定要和中国经济增长的方式的转换协调起来，最清楚的就是国家要建设资源节约型友好型社会，特别是是建设的节能省地型住宅，国家提出来的节能节水节地节材，这个房地产在这方面起了非常重要的作用，起了带头羊的作用，他们影响在资源循环社会，节约型社会起到重要的作用，可能到2020年我们的人均住宅面积达到35平方米，这个土地是不可再生的，我们怎样构造我们的人居环境使我们的土地能够在减少消耗的情况下，满足我们老百姓不断增长的住房的需求，这是非常重要的在我们的预测当中我觉得这一点应该重重得着一笔。
甚至我们可以想象未来30平米的住宅都是可以修改的，这样的目标定下来是否符合我们这样一个人口大国的需求，我们国家提出来的最严格的土地保护制度，这种非环境的自然环境约束是我们以前没有遇到的，也可能是我们以前没有考虑到的，但是“十一五”这个明确的国家战略，基本国策，资源节约战略合理利用已经上升为基本国策了，我们的住房怎样发展，房地产怎样发展，在我们的研究当中要突出这方面的要求。对于未来的预测我们要在这方面更多地体现转变增长方式的要求，发展循环经济和资源节约型环境友好型的社会的要求。
卢中原：
最后想说的是我们现在还是要认真地来学习理会国务院颁布的一系列有关房地产的调节政策，最新的是国六条，以前还有国七条等等，这些政策如果我们的预测和这些政策有不符的地方我们来修改我们的预测，我们要维护国务院中央政府的权威，因为这些政策的出台是集中了各个部门，各个方面理智、智慧对全国的市场结构性的问题、地区性的问题做出的判断，因此我想各个方面一定要以这个为重，我们的报告是一个研究性的东西，有可能有些结论由于数据的不完善，由于方法的不完善，可能与国六条有不一致的地方，凡是不一致的地方，我们要修改，我们要与国家的政策和中央的精神导向保持一致，这是我要说明的最后一点请各位理解，因为房地产市场和股市一样是太敏感了，我们一定要维护整个社会的和谐稳定和整个经济的平稳持续快速增长，让大家都有安生立命之所，有美好的理财前景。
主持人：
下面请全国工商联房地产商会会长聂梅生女士发言。
聂梅生：
各位领导、各位专家各位来宾下午好，很高兴能够参加今天这样一个2006到2010年中国房地产发展预测报告发布会，由于这几天一直在开类似的会，刚刚在北京也是这样的会，也受到专家数据的启发，同时昨天有收到了国六条，今天非常高兴和大家在杭州一起谈谈，前段时间关于中国房地产市场的一些问题和思考，这些思考可能经过这几个研究报告，虽然今天没有详细地来不及看研究报告，但是刚才卢部长的分析也是非常精辟，得到的结论和启发也和大家讨论。
聂梅生：
第一是前段时间关于中国的发展阶段和问题其实都是有不同的看法了，从612号文件发布之后中央有一个18号文件，但是后来的各项宏观调控政策当中一直都有一些不同的看法，有说支柱产业也不是永远的，支柱产业也是可以变化的，有说房地产实际上是挟持了中国的经济，银行被房地产绑架等等。
所以中国房地产到底在经营当中是什么样的地位，实际上是有争论的，还有就是刚刚朱会长都讲到了房地产的周期问题，有的话是处于上升周期还是下降周期还是处于前段时间的争论当中，宏观调控就是为了平衡房地产增长周期，使他不会过热也不会太冷等等，甚至有些政府表态我们从来没有把房地产放到支柱产业当中去，等等，但是在国六条当中把房地产进行了一个很好的回答，房地产是我国新阶段发展当中一个重要的产业，而且说是经济和社会发展关系，所以说终于把前段时间房地产业在国民经济当中的重要地位。
聂梅生：
还有一个到底现在是上升还是下降，预测这个也是有很多，这个是预测，没有来得及读，在以前的报告当中都预测随着中国城镇化的进程中国的GDP的上升和中国人均收入的增长，这几个因素房地产市场还有预测，有的是15年房地产处于一个上升的周期，还有很多争论，包括很多国外的专家都认为中国的房地产会和以前的香港和日本的房地产一样，这个是一个非常反向的预测，导致了我们这个行业当中很多不安定的因素，这次我觉得也说得很清楚，就是房地产业要持续稳定健康地发展，最后就是落到发展上，然后用它来支持整个经济平稳较快增长，所以我觉得在这个六条当中这两条读了以后是一个非常好的回答，最后是落到了经济平稳较快增长，而不是下降，是这个持续稳定健康发展，而不是平衡周期这样的说法，我想这件事情应该是业内的人士放心我们是重要的支柱产业，而且是支持经济平稳较快增长。这是第一条。
聂梅生：
第二关于供需关系的问题，我看了这个报告认为供需关系并不是拉动房价或者是市场的一个很大的变化因素，当然我还没有仔细地去研究这个数据，但是供需关系确实决定于我们中央出台的一些政策，这个倒是起了很大的作用，无论如何预测报告是为了像刚才卢主任讲的它是为了给中央提供一个政策依据，实际上这个问题和中国的经济问题是一样的，看法很不一致，甚至于我最后读了一篇文章，就是说通货紧张通货膨胀在拉动国民经济是一线天，怎么是一线天呢？因为房价从市场经济来讲最终是取决于供求关系，这个供求关系如何来看，如果说我们是属于产能过剩的行业，因为过去大家都知道房地产投资增长过快，银行放宽了50％的贷款都放出去，我们接触的很多的银行都是基于很大的存款的压力把这个钱放出去，在这种情况下就是供给过多了，供给过多我想宏观调控这次也是当时要出台一些文件，宏观调控会不是为了调供给，因为投资过热，如果投资过热就是产能过剩，如果不是这样的话就是消费不足了，这两个是反向的，消费不足会推动房价上升，所以一季度的部分城市房价上升原因到底是什么，实际上意见是完全不一致的。
聂梅生：
我们回顾一下2005年的调控，05年的调控无论是从老八条还是建设部的解读都是说三把利剑同时调控，由于长三角地区尤其是杭州是去年宏观调控非常核心的地方，非常能够体现三把利剑，就是调供给，调需求，调市场需求，所有的文件都是三件事情都一起出台的，其结果当然像上海、杭州长三角的地区的房价确实是一直到现在和北京广州不一样，确实是有很大的成绩，取得了相对的驾驭了本地，但是其他城市，个别城市房价又在上涨，在这种情况下，到底怎样来看待这个问题，这次因为我一直存在这样的问题，到底是产能过剩还是拉动消费，而且在去年年底的时候经济工作会议之后又提出来如何使房地产合理消费，同时提出来2006年是中国的住房消费年，所以这两个事情真的是成了一线天，一下子可以从这边跳到那边，实际上这对于我们政策来讲是否有很好的做法呢，这次六条出来以后，我分析了一下这个六条当中的问题，这里面应该是说得非常非常清楚了，起码是说服了我自己的心里的疑惑，这里提了一个合理引导住房消费需求和消费模式，有就是在前面这顶帽子就是合理引导住房消费需求和消费模式，就是说把重点放在消费上，那么什么是消费需求和消费模式，去年有很多争论就是投资和投机算不算消费。消费有两种一种是投机性的消费，一种是自用的消费，好象买房是自己住是消费，投机或者是投资就不是消费。
聂梅生：
去年的很多政策是在三把利剑当中调需求方面主要是调投资和投机，而对自用性的消费是支持，今年提出来合理引导消费需求和模式，就包括自用消费这一部分，因为在这一部分当中很多都是自用的消费，包括在住房结构，这里面包括普通住宅小户型，这一部分的消费需要引导，另外就是消费模式，什么是消费模式我理解是是租还是买，这里面有很多关于发展住房二级市场和租赁市场，这都是属于住房消费模式的问题，所以第一条里面和第五条廉租房都是属于消费问题六条当中第二条是看看后面政策怎样出台，比如说税收，税收调的是转让环节当中的税收，这个是转让当中的税收而不是投资房地产的税收，信贷要做成适度地调整信贷政策，有区别的，什么是有区别适度调整的信贷政策，信贷政策在中国目前的情况下只有两件事情是最能够立竿见影的，一个是调息，已经开始调了，当然这个是供需双方同时在调，还有一个是按揭首付，前段时间网站说上了很多，一会说40一会说50，等等说了很多，我理解在按揭首付这件事情上如果有区别地进行调整也是在消费模式。
聂梅生：
第三条是对拆迁的，最后也是落到被动性住房需求的控制，所以六条当中起码有五条是和需求有关系的，所以去年说了自用性需求是否需要政策性的引导，我看过一篇文章说这种需求更需要政策性的引导，我们已经不敢什么数据都达到了70％80％以上，在全世界几乎达到了最高，当然我们有我们的国情，我们的房改，大家有一次拿很便宜的钱有了自己的房，所以需求的释放就比其他国家更迅速，因为十几万或者是几万就买了房，所以在后期的时候就会很快释放，所以我觉得自用性很需要，必须花很大力气去研究，因为这一块是最健康持续的需求，所以我认为这一部分在需求和供给到底是投资过热产能过剩还是消费不足这个问题，通过六条的出台我自己起码脑子里很清楚，在需求这次调控的力度是很大的。
聂梅生：
第三是说一下关于几个非常敏感的争论的数字等，这个真的使中国的理论界，房地产市场等都非常困惑，所以六条当中最后一是关于统计数据的问题，首先是房价问题能差一倍，所以新华社采访我的时候我就拒绝，我说到底是国家统计局的房价还是另外一个，这两个数字差了几倍，数据不准确怎样会得出准确的分析，没有准确的分析怎样能有准确预测，我觉得这个不是数字问题，是统计方法问题，我们很多统计方法和国际上不接轨的，一些没有可比性的都拿来比，在不科学的情况下试图得出一个科学的结论，这是不可能的。
聂梅生：
还有关于房地产泡沫是否是产能过剩的依据是在空置率上，说我们现在有1.3平米的空置房，又出现6％的空置率，这是非常可怕的，这个空置不知道是在新房增量的空置还是不给大家使用的空置上，结果算出来这个才有1点多的空置率，1点多的空置率和20多的空置率怎样能合在一起说话，这个空置率也是引起了很多很多的说法，还有一个是70％的人买不起房，这个我最后也算了一下，放方面说70％的人买不起房，另一方面在发布中国住房自有率城镇达到80％以上，人均住宅面积又达到26平方米，这些数据出来以后到底想说明什么问题，到底是谁在买房，最后我就比较混乱了以后，我觉得恐怕现在要分析一下，如果我们的住房率达到80％的城镇住房持有率，现在买房的人是剩下的20％的人是作为我们主要的买房对象还是作为80％当中的人作为改善，这一部分人哪一部分为主，哪一部分就是真实的需求，还是两部分人都不是主，投机的为主，投资的为主，炒房的为主，这些都是要有统计数据分析的，否则就会混乱。
聂梅生：
第三是对一些敏感的有争论的数据，我希望通过这个把这些数据统计一致。这样才不会有争论。
最后一个是有的说全国的大平均数离中国的差距太大，得出的平均数有一定的指导意义，但是真正的像这几个城市的房价上涨的原因和房价的组成当中要分析几个城市。
聂梅生：
这里面我大概说一下，实际上在中国比较大的城市，或者是房价上升比较快的城市当中，土地的价格占40％以上，尤其像北京、上海占得比较多，税费大约是15％，造价是40％，财务成本也在提高，因为银行在加息，外资进入以后的过桥贷款，这一块要求也很高，财务成本也增加达到10到15％，这一块我问的开发商领域当中也是很多的，在这一起当中增长最快的是土地，我觉得不管别的增长多少，但是最主要还是土地的上升影响是最多的，尤其像北京上海这样的大城市，这次有一句话是科学确定房地产开发供应规模，第一次怎样说，都是严把土地这样的词，这次就是科学确定供应需求，这句话是非常重要的，去年很多很多专家都在呼吁，在供需关系当中要想使房价下来，要把提升房价最高的因素放下来，如果土地收得那么紧，房价怎样能下来，这里面提了一个科学确定土地规模，这个在土地供给方面能够疏通这是一个非常好的事情。
聂梅生：
我想说的就是从中国来讲，从循环经济角度来讲，中国正在倡导自有产权，促进经济的内涵式的发展，好象我老是把房地产排除在外，我本身是做科技工作的，对这一块是比较重视的，房地产业是否有一个发展内涵式的问题，有没有中国创造，中国制造，有没有这样的因素，也有一些这样的因素，我刚才所说的四个因素当中最最重要的建造这一部分忽略掉了，因为现在都在涨价，税要加息，这些成本都在上升，上升得最慢的恰恰是建造这一部分，造价这一部分被大大边缘化了，大家买房子就是要买好房子，我觉得这一部分不应该边缘化，如果要做节能圣地型住宅，提高住宅质量，节能省地节水环保是需要投入的，是要增加成本的，现在一说节能省地要出钱，节能是要出钱的，节水是要出钱，这一部分是我们产业发展的最最重要的内涵式的发展，不能边缘化了，我想由于时间关系，我就讲这四个问题，也是和大家一起讨论。谢谢大家！
主持人：
感谢聂会长的发言。下面请中国房地产住宅研究会副会长顾云昌先生发言。
顾云昌：
各位专家各位同行各位媒体朋友大家好，今天参加2006到2010年中国房地产发展预测报告发布会非常有意义，预测是一个很难的事情，特别是房地产界用一个词说现在的信息混乱，不同的数据可以得出不同的结论，最后有不同的主张还有不同的想法建议等等。所以在这样的时候，我们用我们国务院发展研究中心做一个预测，特别是在科学真实的基础上做更难，但是很有必要这样做，预测要站在历史的高度，我们现在是预测五年的，实际上据我们所知他们预测是看得更远的，从当今的发展更容易判断现在发展处在什么样的阶段，特别是在预测报告当中，我看到我们的报告当中列举了世界各国的情况，可以从世界这个角度更广泛地来看待中国的房地产市场发展，也可以找到我们的坐标，就是从空间和时间两个角度来看待当前的市场，所以我觉得这个预测报告尽管和当前房地产市场分析不是一码事，但是还是和我们的分析相关的，有利于对当前房地产市场出现的问题进行科学的判断，进行一种正确的判断，当前五年和未来五年可以结合了，外国和中国可以结合了，同时这个处于发展研究中心这个阶段，更有利于把这个报告做好，并且现在各部门对房地产市场看法也不一样，在制定政策的时候对房地产市场看法不一样，所以我觉得这个报告更是科学地看待问题，所以我对这个报告是非常看好的。
顾云昌：
第二是作为对房地产业的，特别是对房地产发展预测，对房地产整个产业发展预测，包括的面不仅仅是市场，第一是市场，第二是产品，它的产品的数量，产品的质量第三是对我们的行业的发展， 行业发展的方向，我觉得对于一个预测报告最起码要报告这么几个部分，难度是比较大的，我们现在最关心的是市场的发展我们现在出台了国六项，去年是国八条，大家都很关心国六项是什么意思，刚刚聂梅生会长做了发言，我也做一些发言仅供大家参考。
顾云昌：
一点是整个房地产业房地产市场的发展趋势，2010年甚至是更远的时间，我觉得中国的房地产市场，房地产业，房地产业是一个年轻的行业，尽管有20几年的历史，但是相对外国几百年的历史我们是年轻的，在98年的时候我们还是幼儿园的水平，我们的市场实际上是一个不饱和的市场，是一个发展空间很大的市场，是一个年轻的市场，而且又是一个差异化很大的市场，房地产市场适合差异化很大，中国的差异化比国外的差异化更大，又是一个年轻，又是一个不饱和，又是一个发展空间很大，比如说刚才聂梅生女士提出来空置率的问题，刚才我在下面也在讨论这个问题，好多人说中国的空置已经超过了警界线，我个人认为加在一起步超过3％，如此大的差距，但是由于不同的数字支撑就可以得出不同的结论，有的说空置率已经超过警戒线了，我们行业已经出现了产能过剩，产能过剩是中国生产的能力过剩才叫过剩，是否中国的房地产生产能力已经过剩了？他是用空置率这个数字来说明这个问题，我这个说法和前面的相反，现在宏观调控政策调控有完全不同的方向，现在中国的市场是一个不饱和的市场，是一个发展空间很大的市场，原因很简单，我在报告当中看到这样的描述，中国的城市化率是43％，发达国家是80％90％，我们未来还是要很大的发展，这个需求有多大，中国的旧城改造，尽管我们控制拆迁速度，但是还是要拆迁，需求又大，中国的老百姓的改善性的需求，这种改善性的需求，住房条件改善的需求挡都挡不住，因为随着收入的增加，我们的收入增加8％9％，随着收入的增加，恩格尔系数的增加，必然有一两个百分点用到住房的改善上面去，这是市场的发展，也是中国的消费发展，这样的情况下中国的房地产市场说饱和或者说已经过剩，现状不是这样，未来更不是这样，所以我的判断中国的房地产市场的兴旺或者是需求的兴旺，最起码会延续到2020年，全面建设小康阶段，我们的GDP的增长，收入的增长还有我们刚才所说的各方面的增长，从世界、从历史的高度来看，中国的需求、住房的需求、房地产的需求挡都挡不住，所以我说中国的需求是挡不住的需求，再说国家对于房地产的支柱产业不是凭空设想的，是客观的支柱产业，是挡不住的，有的说上海房地产是支柱产业，现在不提了，上海说我们已经是支柱产业了，不提也无所谓，所以我对中国的房地产业充满乐观，从长远来看是这样一种态势。
顾云昌：
我们现在强调的是自住性的需求，一种是购买式的自住性的需求，一种是租赁的需求，有人说我们的住房太高了，他不买就租这也是一种需求，除了自住的需求还有一种投资的需求，投资性需求在各过都是存在的，投资有长期投资还有短期投资，在当前的环境下，投资性需求必然是旺盛的，原因是因为房价市场的发展，和整个金融环境是连在一起的，我们的资本市场回报率比较低，存行的利率很低，我们的股市刚刚有一点回暖的迹象，再暖的市场都没有发展起来，在这样的情况下必然导致房地产市场投资性需求的兴旺，这种不是中国特有的，各国都有的，我看过美国的资料，美国房地产市场的兴和衰和资本市场的回报率是紧密相连的，资本市场回报率越低，就会再加息加息加息，必然会导致热，然后就会降息，如果我们要强调供需平衡就采用宏观调控的手段，金融调控和整个调控结合在一起，我觉得要进行预测必须把这些因素都充分考虑进去，当然还要考虑一个因素，这次宏观调控使我们感受到房地产的发展必须和整个宏观经济发展容许它的资源的容量，或者是整个经济发展的供求总量相匹配，房地产必须和宏观经济发展的整个态势相协调，不能一枝独秀，整个资源供应整个增长速度，投资增长速度，需求增长速度要相结合起来，比如从需求角度我们希望房地产市场能够进一步拉动，但是投资部分，我们也是希望放一下速度，我们的04年速度就是这样。我们从历史的角度，来看今天的调控怎样，看一下金融经济，宏观政策一起来看，但是这个是有难度的，在这样一个报告当中说明这样一个问题是有难度的，但是我总的来说，房地产整个发展态势在2020年全面实现小康阶段，中国的楼市将仍然处在一个需求旺盛，增量房数量比较大的发展环境当中去，在这个当中在预测的时候就要看到这样一个态势，又要看到我们金融环境，特别是宏观经济环境容许我们房地产市场发展的态势，现在的预测，我过去20年也做过预测，我当时的预测是标定式的预测，人均住房多少米，现在人均多少米算一下帐，这个帐都算不清楚，现在就是有效需求，市场经济的预测，而不是计划的经济的预测。
顾云昌：
所以我觉得对他们来做这个预测是难能可贵的，再次表扬。当然这个预测当中既要看到市场的发展态势，又要看到市场化率的状况，中国的房地产市场化率还不是很高，主要表现在我们的资源供应是非市场化的，政府垄断，产品供应是市场化的这两者之间会发生矛盾，我们的宏观调控很大程度上是调控资源和产品之间的关系，因为我们的资源一个是土地一个是资金，资金在很大程度上我们政府控制也比较严格，所以我们在整个市场的预测又和政府对房地产的整个判断是连在一起的。
所以加快市场发展进程，如何更加符合市场经济对房地产发展规律的影响我觉得也是要进一步探讨的。
这是第一个问题。
顾云昌：
第二讲一下房价的趋势，房价是最敏感的，记者采访最希望听到明年房价多少，其实这个问题谁都没法回答好的，这个是说不清楚的，市场经济是大家用角来头角，房地产市场也是一样，是供需双方来决定，当然大家也知道，决定价格的因素有两三项第一是成本因素，第二是供给因素，第三是成本因素，或者是两项一个是成本一个是供给因素，我个人认为在市场经济发展的情况下面，我们更加应该考察的是供求关系带来的价值变化，实际上我们看到的这几年的价格变化，主要是由供求关系，之所以04年出现房价上涨过快和04年整个的经济和宏观调控，对房地产市场的投资规模和供应规模进行控制，和我们对需求这方面的控制力度不够造成的供求关系的增长，05年之所以房价涨幅放慢了，主要是我们进行了双向调控既调控了供应的速度又调控了需求的速度，现在国六条我理解，这个是房地产，市场新政的一个政策，我把这个看成是房地产的新政，意味着房地产市场进入一个新的发展阶段，这个阶段和前面的阶段不同的地方，在04年以前我们的发展阶段是全面鼓励住房消费，谁买房我都欢迎，一切政策都向主力市场免费开道，任何阻碍都没有，统统都是全面开发全面销售，这种情况下我们市场的变化，房地产新政国八条，是择优起动而不是全面需求，对于投资性的需求对于遏制，对于拆迁性的需求进行控制，现在国六条一个是禁止，一个是完善，一个是深化了国八条的内容，更多的是进一步完善的内容，比如说我们结构调整的问题，市场本身有调整结构的功能，但是有时达不到的时候需要有形的手和无形的手完善起来进一步完善我们的市场功能，这不仅在中国在世界各国都有这样的举措，我觉得决定房价在很大程度上是由供求关系，从长远看我们也看到美国发达国家的情况，也看到中国的情况，房价特别是像我们国家的转轨时期，在形势旺盛的时期房价必然是呈现上升的趋势，从长时期来说过去和现在，或者是现在和将来或者是2010年我相信房价是逐步往上走的，是这种态势了，是世界房地产市场表现出来的也是中国房地产市场过去也是今后会表现出来的。
顾云昌：
这里面有一个研究房价研究市场的时候应该认真地来复习一下我们学习过的经济学的基本原理基本的规律就是供求关系，价值规律，在房地产市场必然会表现出来，一个供求关系规律就是当市场团体供不应求的时候会出现价格的上升，供大于求会出现价格下跌，价格规律讲的是价格围绕价值的曲线上下波动，就是说价格和价值之间是有规律的，如果我的价格如果长期超越价值，必然会有回归的时候，我们去年所说的宏观调控就是价值回归价格，也不可能说价值永远低于价格，我们市场当中也在这样说，讲这个原理是想说明一个问题我们城市的房地产的价格成本因素在提升。
顾云昌：
我们的人工费在涨，材料费在涨，土地价格在涨，我们的功能越来越完善必然导致价格上升，特别是是中心地段越来越稀缺必然导致价格上升，这样就导致房价上升，所以在一定时期内房价必然是会往上走的，有的地方是房价走得快一点，价格脱离了价值，为什么呢？在这个阶段往往可能是供求关系有变化，这个是供不应求，我经常听说06年杭州出现了房地产市场的饥饿供应，通过需求以后我们加大了供应量这个有一个过程或者是产生了一定的抛泡沫，通过这个宏观调控以后，我们挤出泡沫，使房价更加合理，我认为整个过程是这样的，长远来说还是要往上走，看一个地方房价涨得太高了，总有一天会回归的，我想是结合起来比较平稳地回归，我经常讲房价慢涨额，我们的房价如果是保持在人均GDP之下，全社会的人都会接受的，如果这个超过了GDP有一两年也不要紧，主要看我们如何对待这个问题，所以我觉得对待房价问题我是有这样一种判断，当然国八条还是国六项都是讲一个问题供需平衡，国八条是供求总量基本平衡，价格基本平衡，我们都是围绕这个来做，只有供求关系的平衡导致市场的平稳，导致房价的平稳，在这个过程当中我想如果有解读，要理解我们的国八条或者是国六项，我觉得无非是一个是宏观对楼市调控有宏观手段有微观手段，宏观手段是金融和税收杠杆，我觉得通过金融杠杆税收杠杆的调节使供需关系趋于更加好的状态，为什么我们的楼市同样在国八条的作用下，上海的楼市比去年三月份相比下降了6％，有些地方的楼市在20％的速度上升，不是说宏观调控金融杠杆税收杠杆吗？这里还有一个是土地杠杆，土地杠杆是调控城市房价，各个城市之间市场出现很大的差异，主要和土地供应量也就是楼盘之间的供应量出现不同而发生的。
顾云昌：
这就比较容易理解全国200多个市场没有一个市场是一样的，也是出台了国务院出台的文件如何更好地落实贯彻，这个也是和中国的实际相结合，金融杠杆和市场杠杆是一样的，人家的市场是放开的，我们的市场是控制在政府手里，这个政府的要求和其他国家都不一样，我觉得房价问题是这样看的，我相信一条，价格回归作用，价格回归价值，所以我们不期望一个地方的房价快快涨涨快了地方政府有好处，开发商得到的利润从长远来看好处不大，相反慢慢涨是有好的，所以我希望开开发商和政府慢慢培育一个健康的市场，只有全国的市场统统下降可能性更不大，因为今年需求还是很旺，我期望房价涨得慢一点平稳一点，但是少数市场像上海市场长三角市场是另外一种情况，我想主要发表这样两点。
顾云昌：
另外我讲一下对房地产的预测，刚才讲对市场的演讲，一个是根据我们国家现在经济增长方式的要求，资源节约环境友好的要求，再加上我们现在世界各国产品发展方向的一种趋势，在未来五年或者是更长时间里我们中国产品发展是什么样的方向，我们的产品数量和质量是朝着一种什么方向发展，不管预测报告做到什么程度我想开发商心里都要有数，现在中国要开一个大旗，叫做绿色建筑，绿色建筑是个舒适住宅，资源节约，我们应该把环境的节约，节水节地、节能河堤污染放在我们产品发展的一个方向，这是一个。
顾云昌：
第二个就是说紧凑型的套型，因为我们的预测，现在预测都是人均平方米来算，国际的惯例都是每一套多少房，城市政府和中央政府要把这个作为一个指标，每年多少家庭要买房子，我们提供多少房子，我们有多少家庭要买房子，这个不是平方米来算的，另外就是市场出现的和我们整个国家资源节约型不太相符合的情况，套型越来越大，我们的隔热墙做得不怎么好，所以说如何在套型上进一步地紧凑，在内在品质提升上大大提高，昨天我在上海开会，我在上海的绿色住宅人居的会上我发表一个观点，我说我希望在中国刮起一场真正的欧陆风，前几年我们知道我们建筑小区的类型，色彩、布局、特别是外形抄欧陆的风格，内在的布置也是欧陆的风格，现在我们感觉到所谓的欧陆风格是我们自己捏造出来的，欧陆风格各个国家都不一样，我们把西房的那一套东西是欧陆，实际上我们没有学到真正的欧陆东西，真正我们考察那边人家的小区的绿化等等都是非常现代的，真正的欧陆是要体现在品质上，隔热保温层做得非常好，资源节约型，环境友好型这是欧陆风的真正的内在的品质，所以说要刮欧陆风是发达国家现在走的一条资源节约型，环境友好型，提升内在品质的，这是国际发展的方向。
顾云昌：
另外是产品方面的问题，国际上找不到第二家以毛坯房供应的国家，这是中国的特点，我希望我们在方面我们杭州的开发商，你们在这个方面有水平有能力，在这方面大大推进，真正在产品的发展上确定目标。
最后一点关于产业的业态，中国未来我们的房地产业发展是一种什么样的业态，从市场来说，一手房，二手房租赁房的市场是联动的，我们不应把我们的目标定在增量房，一手房上，应该把租赁房和二手房统一看这个市场，从中国的长远来看，我们有开发业，中介业和物业管理，我们比较重视开发业，对中介业物业管理业都重视不够，我们在这方面要进一步重视，产品的发展是多层次的，市场发展是多元化的，我们的业态也要多元化，另外我还要讲未来的企业是集中都提高，可是中国的市场和汽车业家电业不一样，必然还有大小企业分割的阶段，在县城有小的开发商，在大城市有大的开发商，这方面的预测好了，对于我们整个市场的预测可能就会更全面一点，谢谢大家！
主持人：
感谢顾会长发言，下面请中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华先生发言。
包宗华：
很高兴来参加这次的五年发展预测，我的认识是这样的，万世开头难，要想真正有作为，就敢于开拓，所以说国务院发展中心做这个五年的预测，我都认为难能可贵的，路是走出来的，开始走的时候路总是有些坎坷不平，但是总是要走的，这是我的一个总的意思。
我今天要来讲的一个问题就是从去年宏观调控开始，我就向上写报告，写文章，都讲一定要抓住关键，才能够把宏观调控搞好，今年我又写报告，又写文章，还是谈这个问题，而且每一次会我都讲话，但是很可能是人为言情，可能没有多少人听，今天我花十几分钟的时间来讲一下。去年的宏观调控取得了一些成绩，但是也有不好的地方，也有住房结构供需矛盾仍然比较突出，房价仍有超过7％的涨幅，今年一季度又有一些城市的房价涨幅超过10％，出现这些不尽人意的主要原因在于，这是我个人意见，近几年我国出现了以房价为主要问题的几项突出问题，是由于我们在工作中没有抓住关键，而在去年的宏观调控中仍然没有抓住关键，至少说没有狠抓关键。
包宗华：
第一抓关键是国外的有益经验在上世纪，西房国家和许多发展中国家，陆续地进行了住房制度改革，而且较多的国家实行了住房分类供应制度，这些国家实行住房分类供应制度的主要举措有四，一是实行政府由不管住房问题转为要管住房问题的重大转变，二是对广大居民收入的住房问题为核心。
三是，政府给予中低收入者住房适度的住房社会保障，并理所当然地调控中低收入者住房的户型、售价和供应对象。四是中低收入者占居民的绝大多数，因而通过调控和管理大比重地建设与本国经济水平相适应的小户型，低造价住宅，在实行住房分类供应中，第四条是关键的，抓关键取得显著效果的发展中国家是新加坡，从上世纪下半叶实行住房分类供应制度至今，每年建设小户型、低造价的“政府组屋”这个相当于我国的经济适用住房，这个占总建房量的80％左右，现在经济发展最高控制在125平米，实际上中间有一点1999年建了一批，大概是42到125。对富人进行高税制。
包宗华：
目前全国有87％ 的居民住在政府组屋，（ 原来新加坡把上世纪建的每套42平方米的组屋置换为公房，这些公房作为廉租屋，用来让最低收入者来住，因此最低收入者的住房也是属于政府组屋，因此新加坡一直坚持大比重地建设受到政府调控管理的小户型、低造假子住宅，因此有利地控制了住房，因而几十年来基本上没有出现以放假为主要问题的各项突出问题，因为这个是受政府调控的就不可能房价涨很快，房价很高，不可能市场混乱，我们这几个突出问题基本上它没有。
包宗华：
第二、大比重建设小户型、低造价住宅的关键作用。
如果我国从现在起立即狠抓关键，通过几年或者十年的努力，各个城市年建设受到政府调控的小户型低造价住宅量达到住宅建设总量的60％，同时以高税来抑制大户型高造价住宅就会显示出以下5条关键作用。
第一可以有效地调控房价，并能相当彻底地解决现存的各项突出问题。
第二能够较好地解决中低收入者的住房供应问题，再也不会出现北京市去年的添了几百套住房，24小时全家人出动，三班倒怎样去排队，我说了一个笑话，当一个市长听了这样的话是愧疚的。
三、在同等容积率下，一套150平方米的住宅与75平方米的住宅相比，能耗和占地均在1倍以上，因而大比重地建设小户型住宅是最大的节能省地措施，因为这个事情我和王部长汇报，他调查了一下，2004年调查了一些城市，建设150平米户型的住宅要占60％以上，有的城市是85％，都是建大型。
包宗华：
四、小户型、低造价住房大量上市以后，占居民总数的80％以上的中低收入者有能力进入住房市场，这才是真正的人民住房市场，从事更好地促进住房市场繁荣，持续地刺激消费热点。
五、可以有利地抑制住房投机和房地产企业获得暴利，以前是没有办法调控，现在就是政府定价，2千元一平米，政府也经过计算，怎样定了之后房地产商占地多少，现在房地产商普遍占20％或者更多，把10％拿过来，房地产商占15％那不是更好吗。综合来说，狠抓关键是全面完成宏观调控任务，保证房地产业健康发展的治本之策，也是前面我们所说的解决还不尽人意的最有效的办法。
包宗华：
三、如何把抓关键落到实处。这些年也讲过要多建低价位住宅，但是缺乏落实措施，因此一、要修改现行的经济适用住房办法，西房国家对中等收入者住房的直接优惠大约占总造价的5％ 到10％，而我国对经济适用住房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半。
特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地，就造成了每年建设经济适用住房只占住房总量的4－6％ 的局面，解决的办法是取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5－10％，这样一改，地方政府就具有负担大比重地方建设经济适用住房的能力。
为什么必须要给优惠？这是西房国家的经验，因为有了优惠，政府就有理、有权去调控户型、房价和供应对象，再加上住房公积金，还有长期抵押贷款逐年提高居民收入和对无房户的房补等等，这样就能比较很好地解决中低收入者的住房问题。
包宗华：
二、是关于小户型低造价的标准是什么，要求是什么，是建议由各城市提出户型、造价，新加坡开始是42到75，现在我们经济适用房是50到100，还是多少，质量和环境等要求。瑞典和日本从1900年统计到现在，除了80年代有个别年份超过100平米之外，其他的户型都在100平米以下，而这三个国家人均GDP是3万美元，我们是1千多美元，新加坡是2万多美元，我们若是盖那么大的户型实在是说不过去。
第三是要纳入计划，狠抓落实，建议各城市政府每年都要把小户型、低造假住宅的建设计划有区别地分解下达到每一个待建的住宅小区，因为每个住宅小区你是20万平米就要求你是4万平米是小户型低造价，为什么这样说呢，因为有很多土地早就出让了，国家有政权，作为一个房租给你下达，就可以重新出让土地，这样还有一个好处可以让经济适用房分布得比较均一点，不可能一个城市只有两个经济适用房，在两个角上给老百姓很不方便。
包宗华：
下达的时候明确这个住宅小区应该建多少小户型、低造价住宅，而且户型面积多少，每平方米的价格是多少，同时还要制定法规，反不按计划建设小户型低造假住宅的房地产企业，要给予一定的处罚。
第四要有区别地运用税费和贷款的调节作用，例如对买第一套住宅，（含卖掉现有住宅再买住宅）要实行低息低税，买第二套住宅实行较高税率和贷款利息，对大户型、高房价住宅收取高税，又如通过税收调节售价，对中等收入者住宅的每平方米售价，面积大的要高于面积小的。
新加坡前段时间是100到125，100到125的价格比80到100的要高得多，这个也是一个调节作用。
包宗华：
我到处呼吁到处叫，大比重建设小户型、低造价住宅是符合国家的长远利益和广大人民的利益，中国是一个人多地少的国家，大家都建大户型，将来把地都吃干了，不利于子孙后代，不利于科学性发展，所以说这个是符合国家长远利益和广大人民利益的，顺便再解释一下，有人说你搞这个小户型低造价多了会影响国民经济的发展，告诉大家新加坡实行小户型低造价之前人均GDP就是不到1千元，现在30多年来都是搞小户型低造价住宅，现在他人均是2万5，所以不影响国民经济的发展，但是我们要推行这一套政策的话，第一是要某些地方和企业眼前的利益，因此我认为这是一个很艰巨的任务，很高兴国六条讲了各级政府都要抓计划。所以这个还是需要我们为之作出艰苦的努力，我今天在这里向大家呼吁，我希望大家赞同我的观点也去呼吁，我们中国真的要把广大老百姓的住房解决好，而且要保证房地产健康发展就是要狠抓小户型低造价，特别是日本瑞典那么富的国家都抓，中国为什么不抓呢？谢谢大家！
主持人：
感谢包会长的发言，下面请建设部政策研究中心副主任秦虹女士讲话。
秦虹：
大家下午好！非常高兴有机会在这里也谈谈未来的房产发展我个人的观点，把这个房地产研究作为自己研究的观点是有一定的价值，目前的房地产市场对国家所产生的影响是十分重大的，目前我们看房地产我们也觉得研究房地产问题，我们不能仅仅地把我们的眼光局限在今年这个季度，或者是三月份，五月份这个时点上，我们更应该把眼光放得长远一点，把视野更加开阔一点，今天的房地产实际上是历史上房产发展的一个点，一个时点，而这个时点可能说明一部分的问题，但是不一定说明全部的问题，因为市场本身的发展有其自身的规律。
所以从这个意义上来讲，国院中心把房地产研究又放在这样一个十五中期的角度来研究我觉得是一个非常有价值有意义的方面，我觉得这个报告不管结论如何，不管它有一个什么样的起步，但是我觉得这个是有意义的。我在这里讲三个方面的内容。
秦虹：
第一我觉得应该关注“十一五”宏观环境对房产的产生的重要影响，也就是说我们2006至2010年的房产发展报告十机上研究的是十五期间的房产的发展，“十一五”我们国家整个宏观环境会有的特点有三个方面，第一“十一五”是我们全面建设小康社会的关键时期，是经济快速膨胀，经济快速发展的重要时期，这是一个时期，这个时期我们预期“十一五”是一个经济增长非常快的时期。
第二是城镇居民消费结构升级十分强劲的时期，这个涉及到对我们房地产业发展的一个客观上的需求，尽管这个需求可能在全国不同的地区，它会有很大的差距，但是从总体上来看，我们的消费结构升级确实是处于这样一个发展阶段的。
秦虹：
第三个特点“十一五”时期是我们国家各种社会矛盾相互交织突显的时期，随着经济社会的发展，我们在这样一个时期各种各样的社会矛盾都会出现，而且交织在一起，在这样一个宏观背景下，来研究我们的房地产的发展，我觉得突出表现在房地产业发展的主要矛盾是什么，我想可能主要矛盾就是房价的上涨和中低收入居民在住房上支付能力的弱化，这是我们当前面临的主要矛盾，客观上来讲，我们经过了多年的经济发展，城镇居民的收入整体水平是在提高的，但是我们不能忽略的一个事实是在整体水平城镇居民生活水平提高的过程当中，城镇居民的收入差距的扩大在加剧，这个时候扩大的加剧大大超过了我们城镇里面房价之间的差距，就是收入之间的差距远远地大于房价之间的差距，这样就导致了在城镇居民里面相当一部分居民他感觉买不起房，在住房支出上产生很大的困难，如果从统计数据来看，在2000年的时候，城镇居民按照国家统计局五等分法，高收入家庭和低收入家庭收入差距是五倍，在2000年的时候高收入家庭和低收入家庭在住房支出上的差距差不多也是5倍，但是在2004年高收入家庭和低收入家庭最高20％和最低20％的家庭收入扩大了8倍，但是在住房支出上的差距已经扩大到了22倍，也就是说在客观上我们有相当一部分家庭在住房支出上产生了困难，这是我们面临这样一个主要的矛盾。
秦虹：
那么面临这样一个矛盾，引导住房的合理需求，严控各种炒房行为，加大对住房困难群体的扶持和保障力度是我们必然的政策选择，首先看引导合理的住房需求，也就是说我们前面讲的经济的快速发展，消费结构升级的愿望十分强劲都客观上导致了对住房上的一个需求，但是如果我们对住房的所有需求都集中在新房，都集中在购买大房，都集中在早买房这样一个目标上，那么我们的社会资源是很难以支撑的。
所以采取经济手段包括税收、金融各种经济手段来控制，来引导合理的住房消费十分关键，形成了客观上对住房的一个梯度消费和适度消费，让那些占大房，多占住房资源的，占好住房资源的这一部分高收入阶层要付出更大的代价，这样来限制一部分对大户型，高标准的这样房子的需求，所以从供需双方来调节，引导合理住房需求是十分关键的，另外就是严控各种炒房行为，无论这个炒房是我们国内的资金还是国外的资金，无论这个炒房是个人的行为还是企业的行为，我认为在这样一个发展阶段，在我们住房主要矛盾没有解决的情况下，那么这种炒房无论是处于哪种情况都是要严格控制的。
所以遏制炒房行为整顿房产市场的秩序是我们政策的一个必然的选择。
秦虹：
第三个方面我想就刚才所说的加大对住房困难群体的扶持和保障的力度，这个也显然是构建和谐社会的一个非常重要的方面和内容。
因为现在在房价的快速上涨以及再加上收入差距拉大，这个双重作用的影响下，我们低端的这部分群体住房的需求怎样得到满足，他的住房权益如何得到保障，是我们各级政府特别是是我们地方政府需要认真解决的问题，所以我觉得我们在“十一五”特别要抓住我们在房产业发展上的一些主要矛盾，来分析他发展的前景，提出一些有针对性的政策和措施是非常必要的。
但是我们也看到随着这几年来房产市场的发展，当前房地产市场的地域性特点和个性化特点越来越强烈地表现出来，实际上全国没有一个完全一样的房产市场，所以市场冷热不均，投资有升有降，恐怕是这段时期一个必然的表现，我们刚才想达到的一些政策目标在各个地方都是更应该体现出它的针对性和有效性，实行区别性的政策瞄准我们要解决的主要方面，来推进房地产市场的发展，这是从宏观方面它对房地产的影响是非常大的，是值得我们关注的。
秦虹：
第二个方面是“十一五”城镇化的推进模式将会对房地产业的发展产生重要的影响，城镇化客观对房地产产生需求，这是人所共知的，这里就不具体讲了，但是大家注意我们在“十一五”期间城镇化的推动模式已经不是单纯的，我们发展小城市还是发展小城镇这样的概念，我们明确提出城市群将作为城市化的发展的主导模式，城市群的发展和单个城市本身的发展相比，我想它对整个城市化的进程，和整个城市化进程地区的经济发展以及所产生的对房地产的发展都是截然不同的，城市群的发展必将使城市群中的各个组成的城市个体在产业上产生新的分工，在资源上进行共享，那么它互利、互惠最后达到共赢，每个城市都必将在整体性的城市群当中重新寻找和设计自己的定位，这个重新定位发展的过程就是我们房地产业发展的机遇。
城市群的发展必然要求城市之间交通的发展，如果没有城市之间快速交通的发展，我们城市群的发展是很困难的，所以“十一五”期间也把重点发展城市的轨道交通和快速交通作为我们“十一五”期间交通发展的一个重点。
秦虹：
可以说承继快速交通的发展有利于城市群的兴起，更有利于各个城市之间经济结构发生新的变化，必将也对对房地产业产生新的机会。
我今年年初在北方交通大学参加了一个海峡两岸城市交通学术交流会，在会上台湾的一个专家他对台湾快速交通发展，对台湾经济起飞所产生的作用讲了一个非常形象的例子，我觉得对于我们很有启发，他讲当年的台湾由于铁路的贯穿全岛，使台湾各个分散的城镇、集镇小的经济中心形成了五大经济圈，后来台湾发展了高速公路，由于高速公路的发展使城市之间的联系更加紧密，分工更加明确，地位更加清晰，高速公路兴起，使台湾兴起了三大经济圈，三大经济圈形成的过程就是台湾腾飞的过程，现在台湾正在规划和建设高速铁路，高速铁路形成将达到台湾全岛任何一点，铁路沿线的任何一点在半天之内通达，那么高速铁路的兴起必将使台湾的三大经济中心形成一大经济中心，这一大经济中心将凝聚台湾所有的经济的实力，使它这个经济重新上一个新的发展台阶，这个城市群的发展和城市间这种关系的发展在整个经济发展过程当中是很有典型意义的，我们国家目前也正处于一个经济快速发展的时期，这个时期不是各个城市大而全小而全的发展过程，而是一个以城市群城市圈作为发展主体发展模式的思路，这样的思路再配置城市之间快速轨道交通的建设，必将是我们城市之间产生新的分工，比如说那个时候大企业，可以把它的总部、营销中心，把它的研发基地，把它的加工厂，把它的仓库分别放在最适合它的地区，它不一定放在一个地方，在这样的过程当中，在这个城市群里每个城市都会找到自己的定位和自己的发展前景，开通以后，北京到天津半天可以通达，我们杭州更不用说了，上海和杭州之间的磁悬浮，等等都在规划当中，这个规划都会使我们城市的整个格局发生大的变化，也会使房地产业产生新的投资机会，所以我说“十一五”期间凡是城市群兴起的地方必将是房地产业繁荣的地方，这种差异化是房地产整体的发展，但不是每个地方都是一致的，要考虑这种城中发展的模式。
秦虹：
第三是“十一五”房地产本身会将在发展当中实现自己的突变，也就是说房地产经过这一年的发展，经过竞争，经过市场的淘汰，我们不断使我们的产业越来越升级，使我们优秀的企业越来越凸现，我讲有三个变化。
第一我们“十一五”期间的房地产业本身将会更加注重产品品质，向注重企业品牌转化，对产品品质的要求是我们任何一个房地产发展的一个必然的最基本的要求，我们要对得起百年建筑，对得起百年建筑我们就不能够给社会上提供低劣的、劣质的，毛病百出的房地产的产品，品质要求是必然，但是仅仅追求品质还远远不够，还要注重品牌，为什么要注重品牌呢？因为品牌是包括了住宅品质一系列的从规划、设计到服务到人性的管理各个方面，它是一个整体的概念，大家如果看到我们近期的房产发展的时候，在市场上有一个突出的特点，就是贵者更贵，越贵的房子涨价的比例的更大，涨得幅度越高，这种贵的房子是什么房子呢？它一定是好的房子，除了那种独特资源，在水边或者是在风景区，通常来说都是品质好，综合各个方面，均好性比较强，性价比比较好，相反本来就便宜卖不上价的房子，是涨得再快，他卖不起价，价格也提不起来，市场发展到这个阶段我们住得好不是一般意义上的住的标准，需要一个综合性的改变。这是第一个改变。
秦虹：
第二随着符合这种发展的需要，在“十一五”期间比较兴起，我们在房地产住房的时候不仅仅谈的是居住的单元，更重要的是和这个居住相关的一些其他方面的服务上的配套，包括体育休闲文化教育商业等等这样一些综合性的环境，这样符合的地产也应该是在“十一五”期间逐步地从个别的少量的城市中扩大到更多的城市。
第三个诚信地产，健康住宅必将在“十一五”引领楼市的主流，也就是说我们对房地产业的发展要建立一个良好的市场秩序，必然呼唤诚信地产的产生和壮大，我们不能允许这个市场是一个充满欺诈、是一个充满陷阱，是一个充满以假字，假按揭，假合同等等为主的市场，所以诚信地产必然越来越多的在市场竞争过程当中受到市场的欢迎！另外就是健康住宅，我们现在收入水平提高了，我们不仅仅吃得好，有房子住，还要住得好，住得好一个很重要的标志就是我住的这个房子确确实实能够在屋里上或者是在各个方面能够满足我的需要，或者是能达到这样一种物质基础，我们过去走过一个不讲环境的发展阶段，但是我们现在发展的环境的要求应该是我们对住房的需求追求绿色，追求发展，追求健康，追求环保已经是社会的主流，所以我们住宅的建设，房地产的建设必然要适应这样一个主流。
秦虹：
我想“十一五”对房地产的发展每个人都是很关注，怎样能做好这样一个发展的研究，真正使我们的房地产业在整个发展过程当中又快又好是我们大家共同的愿望，谢谢大家！
主持人：
感谢秦虹主任的发言，下面请国务院发展研究中心宏观部研究员李建伟博士发布《2006－2010年中国房地产发展预测报告》。
李建伟：
各位领导、各位来宾非常感谢大家，因为现在已经很累了，特别是大家拿到书以后，还能有耐心地听我做这个报告，我觉得应该表示非常感谢。
李建伟：
刚才各位领导和各位专家对课题都提出了一些很好的建议，我们在下一步的研究中，还会做进一步的研究，我们在下一步的研究会很好地吸收或者是参考各位领导的建议，在正式讲之前，我还是想做两点说明。
第一就是说为什么要写这个课题，明确地讲房地产业很重要，对国民经济各方面的发展影响都非常大，所以各界都很关注，就像我们卢主任在演讲当中说的，不光是政府部门关注，企业也关注，现在广大民众也非常关注，但是这个问题又非常复杂，我们承接这个任务，到现在也只有两个月的时间，在这么短的时间我们不可能对房地产整个行业的问题做一个全面的分析，即使我们现在大家所看到的报告当中做了一些分析，也是其他的研究成员放弃了休息时间，放弃了放假时间才拿出来的，但是即使这些我们也认为有些地方分析得是不够的，也是不全面的。
李建伟：
第二个想说明一下方法的问题，就是说我们为什么要对房地产业的历史或者是现状做一个比较详细的描述或者是分析，因为前段时间参加好多房地产会议，我们也发现一个问题，好多人可能连基本的东西在没有搞清楚的情况下，都发表了很多言论，我觉得有些东西是经不起炒的，我们研究问题我们必须在有一些统计的数据基础上做的，刚才提出的一些问题我会做进一步的解释或者是交流。
李建伟：
下面我就把我们报告的主要结论向大家做一个简要的介绍。
这个报告我们是一共是分十个分报告组做的，分别是房地产在我国经济发展中的地位与作用。首先我们要肯定它的重要作用。
第二是建筑安装工程投资的发展现状及其对经济增长的影响，这一块在房地产业产生之前，并不是说我国没有房地产业而是说房地产业是由其他的单位来提供的，这个行业的这种需求是一直存在的，所以我们要从大的行业方向角度来分析。
第三部分分报告是房地产建筑竣工面积的发展状况及其结构变化特征。这一块分析很重要的就是说像刚才一位专家分析的看你真正的需求，你的供给你的需求是什么，而不仅仅是考虑你的投资，因为投资里面包括价格到底怎样，我们要看实际的需求。
李建伟：
第四个报告是说房地产业发展状况及其在房屋建筑业发展中的地位与作用。这是鉴于我们是一个体制转型的阶段，房地产业它的发展过程是上了一个很重要的其他投资主体的过程，这一块非常重要。
第五个是对房地产价格做了一个分析，第六是对房地产总的开发投资包括房地产的需求以及发展趋势进行了一个分析。
分报告七是分析了重点城市房地产发展状况。
第八个报告是对重点城市或者是区域房地产投资发展趋势做了一个简单的预测分析。
后面还有两个报告分别就是说城乡个人建房还有就是休闲房地产的一些问题。
李建伟：
下面我先介绍第一个报告。分报告一的内容。
这个主要集中三点，一个房地产是经济发展中的地位与作用，这个特点从经济特点大概有这么七个基础性，先导性，关联性，周期性，不平衡性，保值增值性，风险性和投机性。鉴于时间我不详细解说了。
作用的变化一个就是说它对整个经济增长的作用是不断增强的，从一个指标占GDP的比重来看，52年是2.1％，78年是2.2％，93年是3.9％，2005年是4.5％。
第二个作用房地产业的产业关联影响面是非常广。，后项直接关联36个部门，前向直接关联38个部门。
第三个方面是房地产对居民消费有双重影响。据我们分析它对住房消费，建筑装饰用品，建筑工人消费的拉动效应分别是0.3、0.03和0.4说一人的房地产消费大概可以拉动3元钱的住房消费，对建筑工人的消费拉动大约是4毛钱。
李建伟：
对其他消费的挤出作用大概是5.6％。另外房地产是财政收入的重要来源。这一块就不详细说了，土地使用权出让收入是地方政府的第二财政，04年房地产税收占各项税收收入的5.44％。
同时另外一个影响就是对就业的影响，这是一个逐步的分析，2004年就房地产行业本身来说，不包括别的大概是396万人，要说它对其他产业的关联影响就大了。
分报告二，是分析了三个方面的内容，一个是建筑安装工程投资的总量变化特征，第二个是建筑安装工程投资的结构变化特征，第三个内容是建筑安装工程投资对经济增长的影响。如果对这一块把握不住，对我们后面如何做这个预测，或者是预测的前提就可能不清楚了。
这个总量特征之一是占全社会固定资产投资的比重呈周期性下降态势。
第二个特征就是说与全社会固定资产投资及设备投资的发展趋势基本一致，但是差距在98年以后有扩大趋势。
第三个特征就是说它的的波动趋势跟全社会固定资产投资和设备投资基本上是同步的，但是波幅明显要晓谕设备投资，从图上可以看到，黄线是设备投资，红的是建筑安装工程投资。波幅比另外两个投资都要小一些。
李建伟：
结构变化特征第一是住宅投资增速低于非住宅投资增速。
我把它分了几个阶段，第一个是82年到88年期间，住宅投资增幅是20％，非住宅是25％，88到97年之间住宅是19.67非住宅是19.68，但是97到04年之间住宅投资增速有了比较大的下降，比非住宅投资年均增速下降了2.2个百分点。
第二个特征就是说住宅投资在建筑安装工程投资中所占比重是呈周期性下降趋势，有三个周期，82到91年，91年到97年，97年到现在。
第三个特征就是说非个人建筑安装工程投资增速明显高于农村个人建房和城镇工矿个人建房情况。
第四个特征就是说在非个人建筑安装工程住宅投资增速是相对较高的。
它对经济增长的影响我们也做了简单的分析，大概分趋势来看，影响或者是贡献是0.63个百分点，从波动的影响来说总的是0.13。
李建伟：
现在解释一下分报告三，房屋竣工面积，总体的结构变化基本上是住宅竣工面积是低于非住宅的，这个是呈周期性下降的，投资主体的结构变化特征是五全社会非个人投资房屋竣工面积整体相对较低。
图片）这个是趋势变化，有一个非常明显的背离现象，特别是97年以后住宅和非住宅的背离现象系非常严重的。
图片）波动基本上都是呈现微波化的。
结构变化特征四就是说占地是呈现周期性下降。
李建伟：
下面看报告四的内容，这一块是比较重要的，是看房地产业在房屋建筑业发展中的地位与作用，一个是说投资在建筑安装工程投资中的地位与作用，另外一个面积，再一个就是自身的结构变化。
投资基本上是有这样几个特点，一个就是在全社会投资比重中是不断提高的，这个是可以看出来的，从5％左右提高到现在的30％多。
第二是从发展趋势上来说基本上是一致的。
第三个特点就是住宅投资占非个人住宅投资的比重大体上是提高的。
第四是房地产开发投资中非住宅投资增长是相对较慢的。
从竣工面积来看。有这样几个特点。第一个就是住宅投资竣工面积增速高于全社会非个人投资房屋竣工面积的增速。
第二个特点就是说竣工面积占城镇非个人住宅投资住宅的面积投资比重是大幅度提高。
图片）这是面积比重变化状况。
下面是说房地产业自身的结构变化特征。一个就是说它的变化特征是住宅投资是我国房地产开发投资的主体。
图片）资金来源的变化。就是说主要有三大类，国内贷款，自筹资金和定金与筹款。
第三个结构变化的特征就是房地产快法企业新开工房屋面积的结构，住宅是80％这是一个非常重要的特点，我们的房地产业基本上是以住宅为主。
销售情况很重要的一个是以住宅为主，个人主体基本上占97％。
李建伟：
第五分报告简单介绍一下。
这个是关于房地产销售价格，就是分清几个情况。第一个内容是总体内容的房地产平均销售价格发展状况，87到93年是高速增长阶段，93到97年是快速增长阶段，97年到03年是低速增长阶段，但是从03年到现在又是一个高速发展阶段。
（图片）这是增长状况。
不同的商品房销售价格增长状况，一个是住宅销售价格，年均增长大约是9.8％，商品房，办公楼和其他商品房销售价格。
李建伟：
下面我们分析一下影响因素，这个是做了一个粗略的分析，当时我们分析的结果是97年到2000年的时候，商品房销售价格上涨的主要因素是销售费用和利润等其他因素，土地成本上升以及对销售价格上涨也起到了一定的拉动作用，但是相比销售费用和利润这一块比较多，2000到2003年期间土地成本提高和利润与销售费用等其他费用快速上涨，是商品房销售价格上涨的主要因素。
工程造价对住宅商品房销售价格的影响主要有这么几个部分。对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小雨土地价格，这个就不主要介绍了。
同时要说从土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响来看，对住宅特别是对普通住宅的影响要远远大于其他的商品用房。
李建伟：
最后就说一个它的影响因素，就是供求因素在商品房销售价格上涨当中到底起了多大的作用，现在争论得比较多，从96年到2004年当年竣工的面积和销售的面积来分析，供求我认为供求并不是价格上涨的决定因素，当然大家看到住宅这一块，大家关心的是住宅，从住宅这一块，我们所讲的销售率是在不断提高，所以它对价格上涨肯定是起了一定的推动作用，但是每年的竣工面积大于销售面积，当然有一些的结构性因素，但是考虑以前的没有销售出去的房或者是存量房，那么你把价格上涨归属于供求因素或者是需求因素我觉得是不对。
现在介绍一下房地产投入的预测结果。
首先介绍一下预测的先决条件，有很多因素，但是我们这次考虑到有些东西是不可量化的，所以考虑了四个因素，一个是周期性波动，居民可支配收入，城镇人口与城市化进程这四个方面。
先分析了一下住宅投资的周期波动，实际这一块从国外的研究来说，这么多年的研究，无论是什么样的经济体制，周期这个问题是不可规避的，这一块我们可以再进行交流和探讨。
李建伟：
从我个人分析来说，住宅周期性波动是处于一个长期波动的影响状态，如果不考虑其他因素，它还会处于下降趋势，（图片）这个是预测结果。（图片）这个是周期性长期性波动的预测结果。
既然考虑城镇居民这一块。现在做分析我们比较看重居住需求这一块，考虑这一需求我们就要考虑人群住宅的需求特征，从我们考虑的结果，在不考虑其他因素的制约的情况下，05年以后城镇居民人均住宅面积还会增加，到2010年会达到35.96％，（图片）这个是波动趋势。这个是面积，这个是人均住宅面积和城镇化人口这一块。
考虑居民的的收入影响以后，基本上是这样一个结果。
这是为了分析预测以后，用的一个关于经济增长的趋势的分析，它的周期，它的可支配收入的发展趋势，这个图是可支配收入增长率的长期波动趋势。
李建伟：
然后再分析完了前面的以后，我们对收入约束条件下城镇居民的住房需求有了一个基本的判断。
最终结果就是说人均住宅建筑面积或者是需求可能会从2005年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，从自身又提高了一点，总的需求面积到2010年达到200亿平方米，年均增长率将是7.35％ 。（图片）这个是增长率的图表，包括考虑收入约束和不考虑收入约束的分析。
（图片）这是它的增速和需求的一个图表。
预测完这一块以后需要对商品房做一个预测，就是要扣除城镇工矿个人建房。
我讲一下结论，有些东西大家可以看报告。
李建伟：
基本结论就是说预计2006年非住宅商品房销售面积的增速是13.04％，07年以后增速会下降到8.47％，此后会恢复较快增长态势，06年到2010年年均增速是在14.43％。
（图片）这是一个基本的结论。
分析报告七这一块内容特别多，因为分了七个区域来做的。华北重点城市，这里面做了一个北京市的一个介绍，报告里面各个城市都有。这是东北，这是华东，华东有十个城市，我们是以上海为例，土地状况，价格状况，大家可以看到价格状况在04年以后进入了下降趋势。
华中以郑州作为例子，华南以广州做例子。这个价格波动基本上是土地租赁交易价格指数这一块是比较平稳的。西南是以重庆做例子，西南是以西安做例子。
李建伟：
分报告八是做了一些区域房地产的市场数量的分析以及投资的发展趋势的预测。
基本上结果是华东重点城市这几个城市可能在25％到30％之间，东北四个城市基本上是在20％ 到30％之间，华东基本上也是在20％到25％之间，华东前几年增长比较快。
华中可能会有一个比较快的增长，华南这一块像广州深圳这一块增幅相对比较低一点，南宁可能稍微高一点，基本上可以达到平均水平。西南这一块增幅几个城市像成都贵阳这一块差不多都在20％左右，昆明会更高一些，也就是说它刚刚进入一个新的快速增长状态。
西北的西安会比较慢，兰州这些都会比较慢，基本上我们要把这一块，像银川这些增长太快的，我们还会有所下降。
我们没有做价格预测这一块，我们谈非常复杂，需要考虑的因素很多，但是因为你们到浙江来，我们还是对浙江的销售价格做了一个简单的预测，我们预测2006到2010年浙江的房地产价格还会处于一个稳定增长的态势，但是这一块就像刚才几位专家谈到价格这一块的服务，非常复杂，简单利用价格这个本身去推，只能反应这几年价格的趋势，而不能全面反应未来的价格的走势。你要想得出一个标准的预测，必须要考虑其他的因素。
（图片）这个是价格进行划分以后的情况。
李建伟：
谢谢，你们的时间有限，所以我只能非常粗略地给大家汇报一下，这个报告可能还有一些不完善的地方，希望各位专家下去也给我们提一些很好的建议，谢谢大家！
主持人：
感谢李建伟专家的报告，再次感谢各位专家、领导的精彩发言，发布会到此结束，谢谢！