2003年度中国城市地价监测分析

一、2003年我国主要城市平均地价水平继续保持稳中有升态势，平均地价略高于2002年

1.地价总体水平略有上升，与城市社会经济发展相吻合。2003年全国各大城市地价总体水平为1129元／平方米，比2002年增加51元／平方米。其中，商业地价水平值为1864元／平方米，居住地价水平值为1070元／平方米，工业地价水平值为469元／平方米。从区域来看，北京、上海等特大城市地价明显高于一般城市地价，长江三角洲平均地价高于珠江三角洲平均地价。长江三角洲2003年不同用途平均地价分别为，商业用地2184元/平方米，居住用地1373元/平方米，工业用地510元/平方米；珠江三角洲2003年不同用途平均地价分别为，商业用地2133元/平方米，居住用地1034元/平方米，工业用地430元/平方米。可见，长江三角洲的上海、杭州、南京等大城市对区域的城市地价带动作用明显。全国省会城市、直辖市及计划单列市的平均地价最高的是北京，最低的是乌鲁木齐，排在前十位的城市是北京、上海、杭州、南京、成都、天津、广州、重庆、深圳、贵阳等（见图1-1）。

表1－1  各大城市地价平均水平历年比较                     （元/平方米）

2.地价总体呈平稳上升趋势，但增长率略低于2002年，长江三角洲地区地价上升幅度稍大。2003年全国城市地价总体呈稳定小幅上升趋势，其中商业地价平均增长率为6.52%，比2002年高1.53个百分点，居住地价平均增长率为5.07%，比2002年低0.51个百分点，工业地价平均增长率为1.38%，比2002年低1.81个百分点。从区域上看，经济较发达的长江三角洲地区地价上涨幅度稍大，均高于全国平均水平，而珠江三角洲地区地价上涨率低于全国平均水平。长江三角洲2003年的商业地价平均增长7.44%，比2002年低4.63个百分点，居住地价平均增长6.12%，比2002年低5.89个百分点，工业地价平均增长6.13%，比2002年高出16.7个百分点。珠江三角洲2003年的商业地价平均增长1.66%，居住地价平均增长0.77%，工业地价平均增长2.06%，均与2002年增长率相当。

表1－2  全国城市地价平均增长率历年比较（%）

   说明：数据包括部分中等城市

3.各类型用地价格增长幅度差异较大，中西部地区城市地价增长高于东部沿海城市。商业用地价格增长率较大的城市为天津、西宁、银川、南昌、成都、贵阳，增长率分别达到32.93%、20.0%、17.3%、16.78%、10.96%、10.54%。地价增长较快的主要原因有两个，一是这些城市过去地价水平偏低，2003年宏观经济环境的改善地价提高较快，二是近年来实行招标、拍卖、挂牌供地方式后地价得以充分体现。而福州、海口、深圳、昆明、太原、呼和浩特、兰州、石家庄、济南、哈尔滨等城市的商业地价增长率均低于2%。

居住用地价格增长率较大的城市为天津、贵阳、南昌、重庆，增长率分别达到17.48%、16.32%、12.75%、12.45%，而广州、海口、成都、太原、石家庄、济南、哈尔滨等城市的居住地价增长率均低于2%，且广州、成都为负增长。

工业用地价格增长率较大的为杭州市，达到21%，而其他城市的增长率大多数在5%以下，除哈尔滨以外，均为正增长。

4.大多数经济发达城市地价水平逐渐趋于平稳，地价变化涨幅不大。表现最明显的是北京、上海、广州、深圳、南京。北京市各类地价增长率均在3%左右，上海市各类地价增长率为5%左右，且均大大低于2002年的增长率。广州市的居住地价、深圳市的商业地价还出现负增长。这些城市地价水平逐渐趋于平稳，表现出土地市场及价格形成机制趋于成熟。

5.高级别土地价格趋于稳定，上涨幅度低于低级别土地价格上涨。北京市一至三级居住用地价格有所下降，降幅在7.3%～12.2%之间，而四至六级的居住用地价格则升幅较大，在15.4%～28.4%之间。重庆市商业办公用地价格三至八级地增长率平均达到15%～20%，而一级地价格出现下降。这种高级别地价趋于稳定，低级别地价上升的现象，大多数情况下是由于低级别地区基础设施得到改善而引起的地价提高，不属于地价水平同质上涨。

二 、2003年我国城市地价水平及变化趋势总体上与房地产市场的发展相适应

1.地价随房价涨落变化，但地价变化幅度小于房价变化幅度。从总体上来看，2003年的各大城市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律。大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。   

2.地价占房价的比重为20%～40%，且比值变化趋势平稳。北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%～40%之间。从城市的动态变化来看，地价在房价中的比例有升有降，但态势平稳（见表1-3）。

表1－3  主要城市各年份地价占房价的比例（%）

3.多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏高，略高于地价占房价的比重。建安成本方面，北京市土地取得费用占房价的比重为30%，而建安费用占房价的比重约为32%；武汉市地价占房价的比重为25%～31%，建安费的比重为32%～39%；南昌地价占房价比重约为30%，略低于建筑造价所占房价比重。房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间达到了20.4%。广东顺德1999～2003年房地产开发企业的平均利润率在25%左右。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%～8%，远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率。

三、2003年我国城市地价水平及变化与社会经济发展指标总体协调

1.地价增长低于经济增长速度。从监测结果看，我国重点地区及主要城市的地价增长率一般都低于国内生产总值的增长速度，尤其是在经济发达的城市和地区，如广州、深圳、上海和北京等地，其地价变化增长率与国内生产总值的增长速度相差更大（见图1-2）。

图1-1 2003年地价综合水平值排在前10位的城市（元/平方米）

图1－2  2003年全国及部分城市地价增长率与国内生产总值增长率的比较

2.地价增速远低于固定资产投资增速。城市地价与固定资产投资虽然都保持增长态势，但是地价的增长率远低于固定资产投资的增长率。2003年长江三角洲固定资产投资增长率在30%～78%之间，而地价平均增长率在8.84%。珠江三角洲2003年固定资产投资增长率为14%～40%，而地价平均增长率在1.81%。

2004年中国城市地价监测分析
一、2004年我国主要城市地价总体水平继续呈现稳中有升的态势
1.2004年全国主要大城市的平均综合地价为1198元／平方米，与2003年相比增长6.08%，继续呈现平稳上涨的态势。其中商业用地平均地价为1988元／平方米，与2003年相比增长6.67%，增长率上升了0.15个百分点；居住用地平均地价为1166元／平方米，与2003年相比增长8.94%，增长率上升了3.87个百分点；工业用地平均地价为481元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点（见图2-1）。

图2-1全国城市地价平均水平历年比（元/平方米）

2.从区域平均地价水平来看，在东南、中南、西南、华北、西北、东北等六区中，东南区的城市地价水平最高，达到了1621元/平方米，西北区的地价水平最低，只有777元/平方米，远低于全国1198元/平方米的平均地价水平。从不同区域的地价增长率来看，与2003年相比，西南区、中南区、东北区综合地价增长率高于全国平均水平，分别为10.56%、9.24%、7.25%，东南区、华北区、西北区地价也有一定幅度的增长，但增幅较小，分别为5.10%、5.11%、2.71%（见图2-2）。
 
图2-2  2004年全国分区不同用途地价增长率比较（%）

3.2004年对长江三角洲、珠江三角洲、京津两地三个重点地区的地价监测结果表明，京津两地的地价水平继续处于高位，综合地价水平为2009元/平方米,远高于全国平均的1198元/平方米,其中商业、住宅、工业用地地价分别为3875元/平方米、1746元/平方米、520元/平方米，但京津两地综合地价增长率为5.76%,基本与全国6.08%的平均增长率持平。

与2003年相比，长江三角洲地区地价增长率最高，为6.9%。其中商业、居住、工业用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%、2.24%, 均大于全国各类用地平均增长率，其中居住用地地价增长明显,2004年长江三角洲的居住用地地价达到1540元/平方米,远高于全国平均的1166元/平方米。而珠江三角洲地区的地价增长率较低，只有1.84%，地价基本保持稳定。其中商业、居住、工业用地地价小幅上涨，增长率均低于全国平均水平，分别为1.28%、2.31%、1.46%（见图2-3）。

图2-3   2004年重点地区不同用途地价增长率比较（%）

4.大部分经济较发达城市地价增长平稳，部分中西部城市地价增幅较大。2004年地价监测结果表明，大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳,如北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率多在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率，但不同城市的不同用途地价增长情况有所不同。此外部分中西部城市地价增幅较大，如成都、贵阳、西安、呼和浩特，综合地价增长率均在10%以上，分别为13.51%、13.73%、14.76%、13.17%。

5.不同用地类型中，居住用地地价增长最快，工业用地地价相对比较平稳。在居住、商业、工业三类用地中，居住用地平均价格整体呈上升趋势，增长幅度最大，全国平均增长率为8.94%，其次是商业用地，增长率为6.67%，工业用地增长率最低，只有1.92%。在三大重点区域中，长江三角洲居住用地地价的增幅为12.16%，其次是京津两地为10.47%，其中天津增长率较高为17.56%，远高于北京的（3.37%）。珠江三角洲居住用地地价增幅不大，增长率只有2.31%。在监测的东南、中南、西南、华北、西北、东北六区中，商业用地增长率最高的是东北区，为10.22%，其次是中南和西南，皆为8.61%；居住用地增长幅度最大的是西南地区，增长率为16.98%，其次是中南地区，为11.23%；工业用地增长率最大的是中南和东北地区，分别为4.08%和3.74%，其次是西南和西北地区，分别为2.58%和2.15%。

二、2004年影响我国城市地价的主要因素分析
1．社会经济发展持续向好、投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。
2．土地供应积极参与国家宏观经济调控，为地价的平稳上涨提供了政策保障。
3．通过全面清理整顿工作，土地市场不断规范，地价的市场形成机制逐步完善，从而为地价的平稳上涨及杠杆作用的发挥提供了良好的市场环境。
4．受国家产业结构和投资结构调整的影响，工业用地价格增长平缓。

三、2004年我国城市地价与房地产市场的关系分析：地价与房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度

2004年1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，同比上涨11.6%；2004年全国平均地价为1198元/平方米，同比增长率为6.08%，其中，居住用地平均价格为1166元/平方米，同比上涨8.94%。总体来看，2004年的各大城市地价水平及变化趋势与房地产市场供需变化规律相吻合。大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。

四、2004年我国城市地价与社会经济发展指标关系分析

地价与GDP同向增长，但地价增长幅度低于GDP增长幅度。2004年，全国居住地价平均增长率为8.94%，全国GDP增长率为9.50%。 此外，在固定资产投资增速回落的同时，地价增长率增幅较2003年也有所下降。2004年我国固定资产投资增长率为25.8%，增速比2003年回落1.9个百分点。全国地价平均增长率为6.08%，居住地价平均增长率为8.94%，均远低于固定资产投资增速。从各重点城市的监测数字来看，状况也基本类似。固定资产投资增速减缓在一定程度上抑制了地价的快速增长，地价增速的减缓也对固定资产投资规模的控制起到了一定的推动作用。

2005年中国城市地价季度监测分析

一、全国城市总体地价水平及变化情况
2005年第一季度全国主要城市地价总体水平为1212元／平方米，与2004年第四季度末比，增长率为1.21%；与去年同期相比，平均地价增幅下降0.18个百分点。第一季度商业、居住、工业地价水平分别为2006元／平方米、1184元／平方米和482元／平方米，增长率分别为0.91%、1.58%和0.19%。与去年同期相比，增幅分别下降0.53、0.93、0.03个百分点。

2005年第二季度全国主要城市地价总体水平为1225元／平方米，与上季度末相比，增长率为0.92%。去年同期相比，总体地价增幅下降0.28个百分点。第二季度商业、居住、工业地价水平分别为2026元／平方米、1201元／平方米和484元／平方米，与第一季度末比，增长率分别为0.94%、1.19%和0.41%。其中，商业、居住地价增幅分别下降0.45和0.74个百分点，工业地价增幅与同期基本持平，增加0.06个百分点。

2005年第三季度全国主要城市地价总体水平为1233元／平方米，与上季度末比，增长率为0.67%，与去年同期相比，平均地价增幅上升0.06个百分点，与去年同期基本持平。第三季度商业、居住、工业地价水平分别为2039元／平方米、1213元／平方米和485元／平方米，增长率分别为0.64%、1.00%和0.30%。与去年同期相比，地价增幅分别下降0.13、0.85个百分点，工业地价增幅则上升0.96个百分点。

2005年第四季度全国主要城市地价总体水平为1251元／平方米，与2005年第三季度末比，增长率为1.42%。与2004年同期相比，2005年第四季度平均地价变化不大，增幅上升0.21个百分点。第四季度商业、居住、工业地价水平分别为2062元／平方米、1232元／平方米和492元／平方米，增长率分别为1.12%、1.54%和1.45%；与去年同期相比，地价增幅分别下降0.14、0.10个百分点，工业地价增幅则上升1.02个百分点（见图3-1）。

 
二、全国分区情况

2005年第一季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1309元／平方米、1066元／平方米、1645元／平方米、1171元／平方米、1239元／平方米和780元／平方米，与2004年第四季度末比，增长率分别为0.71%、1.01%、1.49%、0.83%、2.64%和0.38%。与去年同期相比第一季度全国各区域城市除西南区增速上升，同比提高0.63个百分点外，其它区域则增速放慢，同比增幅分别下降为：华北区0.10个百分点，东北区0.38个百分点，东南区0.49个百分点，中南区0.48个百分点，西北区0.34个百分点。

2005年第二季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1315元／平方米、1074元／平方米、1663元／平方米、1201元／平方米、1252元／平方米和786元／平方米，与第一季度末比，增长率分别为0.46%、0.71%、1.09%、1.34%、0.99%和0.84%。与去年同期相比第二季度各区域城市除西北区增幅提高0.07个百分点，基本保持不变外，其它区域变化幅度差异较大：东北区域、西南区域增幅下降较大，分别为1.07、1.18个百分点，中南区域下降0.35个百分点；华北区域和东南区域增幅有所上升，分别提高0.21、0.26个百分点。

2005年第三季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1320元／平方米、1076元／平方米、1666元／平方米、1219元／平方米、1266元／平方米和790元／平方米，与第二季度末比，增长率分别为0.38%、0.19%、0.20%、1.46%、1.09%和0.55%。与去年同期相比，第三季度全国各区域城市除西北区同比提高4.06个百分点外，其它区域则增速放慢，特别是东北、中南、东南区域变化明显，同比增幅分别下降为：东北区2.12个百分点，中南区1.40个百分点，东南区0.81个百分点，华北区0.16个百分点，西南区0.09个百分点
2005年第四季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1332元／平方米、1093元／平方米、1663元／平方米、1219元／平方米、1270元／平方米和802元／平方米，与第三季度末比，增长率分别为0.90%、1.61%、－0.20%、0.07%、0.35%和1.51%。与去年同期相比，第四季度全国各区域城市除东北、西北区同比提高0.50、1.31个百分点外，其它区域则增速放慢，特别是中南、东南区域变化明显，同比增幅分别下降为：中南区2.09个百分点，东南区1.85个百分点，华北区0.56个百分点，西南区0.50个百分点（见图3-2）。

 
三、长三角、珠三角、京津两市等重点区域情况

2005年第一季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2019元／平方米、1425元／平方米和2019元／平方米。与2004年第四季度末比，增长率分别为2.37%、0.93%和0.50%。长江三角洲地区仍维持较高的增长率。与去年同期相比，第一季度长江三角洲、珠江三角洲、京津两市增幅均有所上升，同比增幅分别为0.04、0.53和0.08个百分点。
2005年第二季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2032元／平方米、1441元／平方米和2028元／平方米，与第一季度末比，增长率分别为0.66%、1.17%和0.44%。与去年同期相比，第二季度长江三角洲地区增幅下降幅度较大，同比增幅下降1.03个百分点；珠江三角洲地区和京津两市地价增幅基本持平。

2005年第三季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2029元／平方米、1459元／平方米和2033元／平方米。与第二季度末比，增长率分别为-0.12%、1.28%和0.23%。与去年同期相比，第三季度珠江三角洲、京津两市增幅均有所上升，同比增幅分别提高0.54、0.23个百分点，而长江三角洲地区首次出现地价负增长现象。

2005年第四季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为2010元／平方米、1477元／平方米和2129元／平方米。与第三季度末比，增长率分别为-0.97%、1.24%和4.75%。与去年同期相比，第四季度珠江三角洲、京津两市增幅均有所上升，同比增幅分别为0.21、2.26个百分点，京津两市地价增速明显加快。而长江三角洲地区继续保持地价负增长现象（见图3-3）。

 
四、地价总体水平略有提高，但总体增长幅度继续呈现回落态势；居住用地价格增速进一步放缓，但仍高于商业用地和工业用地

2005年前三季度，全国城市地价总体增幅均低于2003、2004年同期水平，也低于前四季度平均水平；第四季度总体地价略高于去年同期，商业和居住用地地价平均增长率仍低于2003、2004年同期水平和前四季度平均水平，但工业用地价格增幅首次高于综合地价水平和商业用地，出现回升态势。

2006年第一季度中国城市地价监测分析

一、全国城市地价水平及变化情况
2006年第一季度全国主要城市地价总体水平为1576元／平方米，与2005年第四季度末比，增长率为0.62%。与去年同期相比，平均地价变化幅度有所减小，增幅同比下降0.59个百分点。2006年第一季度商业、居住、工业地价水平分别为2481元／平方米、1643元／平方米和485元／平方米，增长率分别为0.62%、0.59%和0.66%；与去年同期相比，商业、居住地价增幅分别下降0.29、0.99个百分点，工业地价增幅则上升0.47个百分点（见图4－1）。

 
图4－1  全国城市总体地价增长率季度同期水平比较（%）

二、全国分区情况
2006年第一季度华北区、东北区、东南区、中南区、西南区、西北区平均地价水平分别为1905元／平方米、1250元／平方米、2584元／平方米、1092元／平方米、1445元／平方米和803元／平方米，与2005年第四季度末比，增长率分别为0.77%、0.56%、－0.01%、1.46%、0.55%和0.51%。与去年同期相比，华北区增速基本保持不变；中南、西北区域增速加快，同比提高0.63、0.13个百分点；其它三个区域增速放慢，特别是东南、西南区域变化明显，同比增幅分别下降为：东南区1.50个百分点，西南区2.09个百分点，东北区同比增幅下降北区0.45个百分点（见图4－2）。

 
          图4－2  全国各区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

三、长三角、珠三角、京津两市等重点区域情况

2006年第一季度长江三角洲地区、珠江三角洲地区、京津两市平均地价水平分别为3722元／平方米、2010元／平方米和3105元／平方米。与2005年第四季度末比，增长率分别为-0.36%、0.61%和1.35%（见图4－3）。

 
图4－3  全国重点区域城市地价增长率季度同期水平比较（%）

与去年同期相比，京津两市地价增速明显加快，同比增幅0.85个百分点；珠江三角洲地区地价增幅有少许下降，同比跌幅0.32个百分点。而长江三角洲地区继续保持地价负增长。

四、监测结果分析

1.地价总体水平略有提高，地价增幅继续减小，长江三角洲地区地价连续三季度出现负增长态势。
2006年第一季度全国城市地价总体水平为1576元／平方米，增长率为0.62%，增幅略低于2005年同期水平，也低于2003、2004和2005年季度平均增幅水平（见图4-4）。为稳定房地产市场去年以来国务院、七部委等先后出台的一系列稳定房地产市场措施，这些调控措施在土地市场的价格与供应上取得了显著成效，地价增幅继续减小，呈现理性反应，始终保持平稳增长的态势。

           
图4-4 全国城市总体地价增长率比较（%）

同时，长江三角洲地区综合地价水平较上一季度下降0.36个百分点，商业、居住用地价格也呈下降态势。这是该地区自2005年第三季度以来，连续三个季度出现各用途地价的全面负增长态势。特别是上海这一房价上涨过快的城市，其2005年第三、第四季度居住用地价格连续下降2.47、4.21个百分点，2006年第一季度跌幅仍达3.72个百分点，商业地价同时出现负增长，反映出房地产市场宏观调控政策措施在长江三角洲地区作用明显。
 
2.居住用地价格增幅与商业、工业用地基本持平，首次低于综合地价增幅水平。

自2000年以来，居住用地价格季度增幅均高于商业用地和工业用地，也高于同期综合地价增幅水平。2006年第一季度，居住用地价格平均增长率低于2004、2005年季度平均水平，也低于2005年同期增幅水平，增速进一步放缓（见图4－5）。居住地价增幅低于商业、工业地价和综合地价水平增幅，反映了商品住宅开发对土地的需求相对减少。

2006年第一季度工业用地价格增幅首次高于综合、商业和居住用地同期水平，工业用地价格继续保持相对回升态势。

 
图4－5  全国城市分用途平均地价增长率比较（%）

五、2006年后三个季度地价水平预测

从监测结果来看，2005年国家出台的一系列宏观调控政策对土地市场影响的后市效应正逐步显现，地价在保持稳中有升态势的同时增幅有所回落，部分房地产市场过热城市地价得到有效控制。2006年是“十一五”规划的开局之年，宏观经济的发展将继续呈现良好前景，预计我国GDP将维持在9%的涨幅，房地产投资和需求都将会有新的增长，根据历年地价监测结果，我国地价的变化在总体上与国民经济和社会发展始终保持同向低幅水平。从未来的政策面分析，2006年我国仍将继续实行保护耕地、严控新增建设用地的宏观政策，预计在本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势。

（作者分别系中国土地勘测规划院地价所所长、高级工程师）