在房地产业，美国与中国最大的不同是，美国的房子是私有的，土地也是私有的。但是这并不意味着私人房主和开发商可以为所欲为。

经过长期了解以后，你就会发现，在美国这个自始至终崇尚市场经济和私有化的国家，政府行为在房地产业的规范中起了相当大的作用。政府通过制定规划对地产开发进行控制，以协调社会发展的其他目标，比如美国《环境保护法》对土地利用就有严格的限制。

在政府行为之外，美国严密而科学的商业体系，使得处于房地产业链条之中的每一个人或者商业机构，都会处在一种相对健全的游戏规则控制之下，而不会走得太远。当然，这并不意味着美国的房地产业就没有风险，只能说它们具有更强的抗风险能力。

至今仍然蓬勃发展的美国房地产业给我们的启示很多，这里列举几点。
 
税费导向调节需求

国内把旧房买卖称为二手房，这是一个典型的中国房地产概念。因为中国人长期以来没有自己的房子，旧房市场买卖又受到限制，只有新建的房，产权证齐全才可以正常出售。直到21世纪初，人们议论买房其实指的是新房，不是新房就叫二手房。二手房买卖就跟旧电器似的，一下子就掉了一个档次，价格自然也就不一样了。

美国和其他西方国家有二手车，却没有二手房的概念，尽管市场上销售的大部分房子都是别人住过的。美国人新建的房子少，旧房是房地产市场的主体。搬入别人住过的房子是一件很正常的事情。对这些国家来说，这才是一级市场。而新房在房地产中比例很小，往往又在新开发的地方，并不比旧房贵，可能还便宜。

美国人的问题是他们都想住宽敞的房子，所以他们旧房的概念还要复杂，不仅是以旧房为主体，而且在大部分地区买卖的是独立洋房。这种房子需要住户独立的水电供应、供暖，单独交税，单独维修。购房也就更为复杂，陷阱很多。

而且，如果购买带花园的独立房子就需要缴高额的土地税，占地面积越大土地税越高。反之如果买市区内的豪华公寓，虽然没有土地税，却需要交纳管理费，越高级的公寓管理费越高。如果买房不住，无论土地税还是管理费的成本都是相当大的。有的继承者交不起管理费只好把房子卖掉。
 
以纽约市为例，消费者购买的是住房而不是办公楼和商业用房。如果开办公司，则以租房为主而不是买办公楼，很多西方国家的企业也都是这样。这里面有政府的税收导向，其中一个诱因是租房办公可以将租金打入成本，而自己购买的房产却不能计入成本。
 
完备的信用制度和信用评分
    
从一开始，美国人就是以贷款而非现金的方式购置房产。1620年，那艘著名的“五月花号”载着最早的一批英国清教徒，横渡大西洋，经过近两个月的海上颠簸，终于抵达北美离波士顿不远的普里茅斯。而这批一贫如洗的移民是按分期付款的方式订购的船票。如果从那时算起，消费信贷诞生在美国快四百年了，远久于美国独立历史本身。

时至今日，几乎所有成年的美国人都申请贷款。只要有稳定工资收入，他们也基本上都能够获得住房抵押贷款。

住房抵押贷款是美国人负债的重要组成部分，一些人为此背债终生。

相反，近些年来在美国以现金支付、并全额付款的购房人，很多都来自中国。他们一掷千金的气魄、尤其是他们免去银行交往的支付方式常常让房地产经纪人和居民邻居咂舌。

美国人比较容易获得银行贷款的原因还在于他们拥有一套完备的个人信用报告制度，并有每个成年人的信用评分。消费者在美国东海岸出现任何形式的信贷拖欠，到西海岸申请贷款时都会遭到质疑，坏纪录无以遁形。

一般的讲，信用评分越高，申请贷款时的代价就越低，反之亦然。这个差额对银行说来是风险的代价。评分越低贷款本金的回收风险越高，借款人要付出的代价越大。

购置房产需要提供收入证明。夸大收入的作假者一旦被发现不仅贷款不成，还会被计入到黑名单里，他的信用就会大打折扣。当然，美国人并非不作假，也不是我们想像的都将信用视为生命一样重要。事实上，美国2005年丧失信用的破产者超过了200万人。

让银行感到欣慰的是，当入不敷出的美国消费者发现自己无力支付个人贷款时，首先考虑到的就是违约信用贷款而不是违约抵押贷款。消费者一般不敢不缴住房抵押房贷款，因为房子一旦被查封就无处可住了。但是对于信用贷款的态度，他们就较为强硬，对一封封的信用卡催账单置之不理。
 
冒进而又稳健的银行业

美国的银行十分重视住房抵押贷款，因为它属于优质贷款，可以给银行带来一个稳定的现金流。

美国银行贷款时，更重视审核申请人未来的赚钱能力，而不是他当时已有的资产。在贷款信用方面，一个家财万贯的退休者不如一个刚走向工作岗位的实习医生，因为医生的未来收入是增长的，而退休者能保持住稳定的收入就不错了。

一位美国基金经理在一家著名的金融机构工作多年，掌管的资金超过10亿美元，到银行申请房地产贷款时，别人需要20%的首付，他却被劝说只付5%就可以了。就是说，银行主动建议为他提供95%的房款，等于房子基本是银行替他买的，租给他住一样，还划到他的名下。而且他可以选择任何类型的房子，银行肯为他承担房地产交易的风险。
 
这个例子表明美国银行在住房抵押贷款上不仅积极，也比较冒进。因为一个高收入的客户是潜在利润的增长点，为此，银行不惜冒房地产贬值的风险，加大贷款额度。它甚至在住房贷款的基础上为客户提供装修的贷款，还可能在住房抵押后的净值再贷款，让消费者从里到外都向未来透支。
 
历史上看，美国房地产抵押贷款始终以个人消费者为主，而不是以工商企业和房地产发展商为主。个人购房贷款始终占整个房地产抵押贷款的绝大部分。这也是和中国不同的地方。美国人认为，银行将钱贷给个人消费者，就是把钱贷给了最终用户，房地产的销售市场才得以形成。因为只有在存在买主的情况下，建筑房屋才有意义。

所以在美国纽约地区，你看不到建了一半就被搁置的烂尾楼。发展商拿项目从银行贷款，那种空手套白狼的行为也不多见，卖楼花的现象不多。所以美国金融业是通过消费者贷款支撑房地产业的，而不是直接把钱贷给开发商。

就资金来源讲，除了银行商业贷款外，美国人还发明了房地产投资基金REITs。它创立于1960年，是集合大众资金交由专门的机构运作、由独立的机构监管并专门从事商业房地产投资的一种基金，类似于共同基金。这种基金基本上以商业地产为主。

对于个人购房者说来，另一种不能不提及的专门基金则是由美国政府成立、后来又被私有化的联邦全国性抵押贷款协会（简称Fannie Mae），它以抵押证券化的形式、间接地为几千万美国家庭提供抵押贷款。美国这个自始至终崇尚市场经济和私有化的国家，成立这个机构的原因之一竟然是：私有化市场未能以合理的条款向中低收入家庭提供抵押贷款。
 
按照美国联邦抵押协会的个人抵押贷款标准，除了一些年龄、国籍、收入水平和自有资金等常规性的要求以外，一个重要的标准是28~36规则。它规定借款申请人购房的月开支不应该超过家庭月收入的28%。鉴于美国人借贷消费意识强，除了房产月供外，还可能有其他的欠债，又规定借款人每月的总债务不能超过其月收入的36%。超过了这个界限，申请者或者借不到钱，或者被劝说购买价值较低的房产。
 
价值1美元的空屋
 
房地产业是美国经济一个重要支撑，也是21世纪初期美国经济的惟一亮点。房地产业在股市一蹶不振的情况下始终能保持多年繁荣颇为不易。连9󈵓都没让房地产出现大幅滑落，在人类最惨痛的恐怖主义事件发生后的几个月里，连世贸大楼废墟周围的房地产价格都持续攀升，直至今日。但是，非理性的价格上涨也为美国经济的未来埋下重大隐患。

经历了多次房地产起落后，今天在美国仍然会看到成片被废弃的旧房子。在费城的老工业区这样的房子很常见。就纽约市而言，中心区是世界富豪居住的地方，上城以北的哈林区被废弃的住房一栋接着一栋，这些鬼楼般的房子没水没电，连玻璃都没有，窗户的位置都被用宽板条钉死。这情景看上去让人触目惊心，而它们距离繁华的中城仅有几公里之遥，都在寸土寸金的曼哈顿！

那些废弃已久的房子，价值根本无法和市场价相提并论。在西方世界，这样的例子也俯拾皆是，在哪个时代都有。同样在90年代，在德国就有过1马克一栋房子的价格。当然不是说房子几乎一文不值，而是说那房子破旧得太厉害，修复起来代价太大，所以不好定价。政府又不愿意随便出手，就象征性地售出，当然对房子的买主附加了许多其他条件。

美国联邦政府在21世纪也这么干过，在新纪元开始的时候，就用1美金的代价把空屋和查封的房子卖给能把这些房地产进行改造和派上用途的地方社区，以便让后者再把房子租给中低收入的家庭。

美国联邦住房管理局还承包了全美各地760万套房子的抵押贷款，一旦房主付不出贷款，管理局会先设法给予协助；如果一切办法都行不通，就查封房子，赶走倒霉的房主，他们的纪录是曾经在半年中卖掉39000栋。
 
(作者系中信国际问题研究所高级研究员)