武汉：楼市迷局待解

朱戈

今年以来，武汉楼市观望气氛浓厚，成交低迷，一些项目欲遮还羞的开始释放亲和信号，但市场价格并没有出现松动。万科、金地、融侨等国内大地产商率先在汉以首次置业为目标客户开始优惠促销，个别楼盘甚至干脆以假摔的名义打折，这让市场找不到方向。

过惯了好日子的地产商们对自上年10月以来的低迷极不适应，尽管市场成交量大幅萎缩，但价格波动并不明显。一个不争的现实是，跟上年度比，各大售楼部门可罗雀，通过手机短信悄悄释放的优惠信息明显增多。尽管成交低迷，但价格并没出现明显下滑，更多的发展商担心一旦价格松动，市场观望心理会更严重。

2008年武汉楼市的开局在低迷中徘徊，供需双方都在小心翼翼的试探对方的底线。楼市持续会盘整到什么时候？拐点真的会到来？价格向价值回归？还是继续重复往年历次调控后的假摔？

2008武汉楼市陷入迷局，所有的人都在寻找或是等待答案。

2007：疯狂的透支

2007年9月以前，用疯狂来说武汉地产并不为过：买房人昼夜排队，拿到号了还担心抽不到房；卖房人想方设法捂盘，一夜涨价三千根本不需要太多理由；占年度总销售量近41％的市外购房力大肆涌入、地王从总价向单价变异，楼盘价格的疯涨以及去化速度让买卖双方都觉得习以为常。

每逢楼市利好消息传出，各楼盘价格就要“跳涨”，什么理由都能放大成空前的楼市利好，成为房价上涨的理由。一个富士康即将进驻武汉光谷，整个片区的房价一个月竟能普涨千元；每次土地拍卖的结果就是周边房价上跳最坚挺的理由。

据中国指数研究院华中分院的数据显示，2007年武汉市商品住宅均价飞速上涨，从1月的3982元/平方米急剧上涨至四季度末的5692元/平方米，涨幅高达43％。疯狂上涨的房价使得买房人后悔不已，在市场最疯狂的八九月间，很多楼盘价格几天一跳，今天不买明天得掏更多的钱买，价格的加速攀升逼迫很多的刚性需求提前透支自己的购买能力加入到买房大军中。

2007年武汉市场有9个月商品住宅销售量超过上市量，供不应求的市场结构性矛盾表现十分突出。居高不下的供需比表现于市场便形成“一房难求”的市场紧俏走势，这种局面促使商品住宅价格连续数月攀升，从2007年1月3982元/平方米大幅增长至11月5783元/平方米，直到12月份销供比连续4个月下滑至1以下为0.81，成交量大幅下滑，但成交价格波动不大，市场出现僵持。

比二级市场更疯狂的武汉土地市场在2007年度也上演了价升量涨的历史大片。2007年武汉房地产数据分析报告显示，去年该市中心城区通过招、拍、挂方式实际出让土地53宗，实际成交面积约3863亩，与去年同期相比增加土地供应约1641亩，增幅达73.8%。出让土地的总金额达228.89亿，较去年长了276%。平均楼面地价为2693.25元/平方米，每亩单价为666.65万元/亩，增幅为143%。

上年度武汉土地市场以仅增加73.8%的供应量，换取了成交总金额276%的增长。该年度武汉地王频出，而对二级市场价格影响最大的是，上年武汉土地价格从总价到单价的变异。

2007年1月31日，面积达697亩的“武重地块”，拍卖起价19.7亿元，经过近千轮“较”价，最终被上海豫园商城以35.02亿元夺得，这次竞拍，不仅刷新了武汉地王称号，也拉开了去年武汉土地市场竞争的序幕。

 随后一级市场的焦点开始向楼面地价转移，数据显示，2007年楼面地价最高达6982元/平方米，为湖北鸿鼎置业有限公司所得，其地块位于武昌中北路与北环西路交汇处。其次为金地集团武汉公司取得的京汉大道义和巷地块，楼面地价也达6879元/平方米。

 地价大幅上扬的结果一方面增加了市场对未来的预期，另一方面提前传导给了房价。2007年9月金地以6879元的楼面地价拿下义和巷地块不久，该地块相邻的融科智地项目二期便有3个月前一期开盘价6500元跳涨至9300元。

倒置的供求关系、对未来的狂热预期、土地成本的提前传递、巨大的投资及投机性需求让武汉房价在上年度上涨到无法承受的高度。跟很多城市一样，武汉房价已经没有办法用租售比、房价收入比去界定。

而这一切在上年10月后随着各种宏观调控政策同时加力而悄悄的发生了变化。

盘整、观望

事实上，自去年九十月开始，武汉市场的成交量就在逐渐降低，到2008年2月下滑至历史低点。数据显示，2008年2月商品住房销售总套数却仅仅为1428套，比上月锐减2089套，降幅为59.4%，而这却是自2007年10月以来连续5个月商品住房成交量逐月下降。

今年二月的地量也许还可以找到春节、寒冬来支撑。但进入三月份的第2周(3月4日～3月10日)，全市销售套数615套，较上周减少了126套，降幅为17%,平均每天销量88套。而在2007年的三月第二周：全市商品住房的销售套数为1899套，周增幅达32.06%。也就是说，2008年，在进入传统销售准旺季的三月第二周，楼盘销量较上年同期减少67.6%。

在从紧政策调控的影响下，今年春节楼市的冷淡已经超出了传统淡季的范畴，楼市的寒冬依然在继续。

面对市场的低迷，以万科为代表的一线发展商开始了久违的小幅折扣优惠，金地推出了“123青春计划”，融侨华府主动推出首次置业的优惠。从这些地产商的营销策略中不难发现，他们营销所针对的主角不再属于投资置业者这个阵营，转而把主攻方向对准首次置业者——或许他们确实敏锐地觉察到目前市场需求的主体将逐渐由投资投机性需求回归至真实的消费需求。

而与市场密切呼应的是，武汉土地市场连续遇冷。

从2007年1月份的“武重地块”到汉钢地块、京汉大道义和巷地块、武昌中北路地块，地王的接连不断，并几度演绎“面粉贵过面包”的神话。2007年12月武汉土地市场年度最后一拍平静收场，最高成交楼面地价也仅为3254元/平方米，相比1个月前的中北路地块6983元/平方米的楼面地价记录可谓天壤之别。

而2008年新年第一拍，武昌中北路延长线，仅一个开发商报价并以2106元/平方米成交，楼面地价大幅下跌了近70％；几天前成交的京汉大道地块，楼面地价也止步于6108元/平方米，而去年8月与此相距不远的另一宗地，曾拍到6879元/平方米。

连续三次土地拍卖遇冷，土地价格急转直下。地产商们的地王冲动在政策加力以及他们对未来的预期下降的挤压下不得不理性了。

新的《土地储备管理办法》规定，“必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证”， 首次提出“征缴增值地价，并要求“严格执行”一年内不开发，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”等一系列紧缩地根的政策，适逢从紧的财政政策，使得地产商面临前所未有的“政策压力”和 “资金压力”。面对如此高额的土地闲置费及大量资金流动性的需求，加之预期未来市场可能走弱，地产商们不再敢贸然把土地的价格推高，房地产开发行业的圈地热可能有望至此降温。显然，这也将有效地减少开发商囤地，促使市场上的闲置土地尽快得到开发，增加市场上的有效供给。

2007年地产调控政策要求始终贯彻执行深入整顿和规范房地产市场秩序的思路，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。武汉市国土房产部门去年以来多次发布关于规范武汉市房地产市场秩序的通知，打击捂盘惜售与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为。今年年初出台《商品房退房认购摇号若干规定》来规范武汉市商品房退房认购行为，通过封杀合同更名，被退房公开摇号原价卖等来抑制炒房投机行为。市场交易秩序的规范势必有效减少投机炒房行为，对平抑房价或将起到直接而有效的作用。

而事实上，这次包括武汉在内的全国范围内市场的盘整，政策面只是外因，而内因是房价已经超出了人们的支付能力。目前武汉房价已经达到了武汉市居民收入水平的最高承受能力：据最新统计数据显示，2007年武汉市城镇人均可支配收入14357.64元，并依据全世界通用的一项经验性指标，即一个家庭收入的1/3用来归还住房贷款是不影响家庭生活质量的，这一比例也通常被视为衡量房价高低的警戒线，如果超过这一比例，将很大程度上影响到一个家庭的生活质量。以武汉市为例，一个三口之家目前购买一套90平方米的住房，以按揭30年为期，在不影响家庭生活质量的前提下，目前能接受的房价为4786元/平方米。如果将还贷比例提高至家庭可支配收入的40％，可接受的房价也仅为5743元/平方米，而此时该家庭的还债负担将明显过重。

对投资投机性需求而言，二套房贷款首付款比例不得低于40%,住房贷款利率提高10%，（原来利率多部分享受85折优惠，在此基础上，二套房利率相当于提高了近30％）对于个人投资投机炒房人而言，尤其对于财富收入水平并非十分充裕的武汉投资者而言，这几乎抑止了他们的投资及投机需求。从目前政策的力度来看，个人对房地产的短期投资价值几乎丧失。

到目前为止9.5万套新上市房源、整个市场购买意愿减弱、行业对未来的预期降低、因保障性住房的不断入市而逐渐改变的市场结构、货币从紧下产业政策的严格执行，武汉楼市的市场格局和心理格局已经发生了彻底的改变。

由于贷款难度的提高使开发商的资金压力加大，为了维持正常的生产，加快资金回笼，最有效的办法就是调整价格及利润预期。因此，2008年武汉楼市价格回落几乎定型。

然而，虽然市场持续近半年的成交下滑，虽然不断的传来打折优惠的促销，但市场价格并没有松动。

最新数据显示，三月第一周的市场均价5637元/平方米。这跟上年末的成交价格几乎持平，武汉楼市买卖双方依然在互相试探。

期待软着陆

在目前的宏观政策下，2008年商品房投资增幅受从紧的货币政策影响可能有所减缓，但基于政策对囤地、捂盘现象的有力遏止的前提，大量市场存量用地和住房将得到有效的盘活，并形成新的有效市场供给，因此预计武汉市场供给量总体依然将保持增长势头，尤其是保障性住房的供给将明显有所增强。需求方面，投资、投机需求相对2007年将存在较大的萎缩，自住消费性需求将形成对武汉楼市需求的强力支撑，但由于受高房价和楼市前景未明朗的影响，自住性（刚性）需求短期内集中释放的可能性不大。

2008年武汉市房地产市场供需矛盾或将减缓，在未出现较大的楼市利好前提下，房价不可能出现2007年跳涨局面。如果市场继续持续低迷，挤压的供应量会继续增多，发展商及贷款资金回笼速度也会降低，这种僵持有可能会导致市场出现自缢性价格崩溃。

武汉楼市尤其是房价的走势是市场目前最为关注的问题，担心房价下降会导致金融安全及个人资产缩水，业界还能拿得出来希望房价稳定向上的理由。而房价继续上涨对金融安全的危害会更大，个人资产的增值是个长期的过程，中国经济长期向好的趋势决定个人住房资产能长期稳定向上。

目前武汉市场打破市场成交低迷的格局无非有两种选择，一是卖方主动调低价格、二是购买方有足够的资金和信心满足自己的购房需求。

而这一切显然需要某种契机。

事实上，对武汉来说，房价过高不利于外来人才及资本的引入，房价过高也会增加劳动力成本, 加重购房居民的经济负担，不利于产业资本的健康发展, 远期或将对社会的安定产生负面影响，最终还是影响城市的竞争力。

而低房价战略对武汉，对很多二线城市而言，也许是个机会，一个利用低房价、低商务成本赢得国内外产业资本转移的好机会。

从目前的种种迹象还看不到武汉房价可以继续上涨的理由，但如何逐渐消化房地产市场中已经存在的价格泡沫，以最小的代价成功实现产业软着陆，这是武汉、全行业乃至全社会都需要共同关注的问题。

（作者系中国指数研究院华中分院院长）