上海：楼市“拐点”难现

房地产市场的走势，因系及中国经济和社会民生而成为舆论追逐的焦点。对全国楼市而言，2007年是非常不平凡的一年，许多城市出现市场过热的现象，并在第四季度出现调整迹象，尤其以深圳、广州等为甚。在这一大背景下，作为全国房地产市场规模最大的上海，其楼市走向一直为全国所关注，在这样一个敏感的时间窗口，上海楼市又将何去何从？

2001～2007年：发展先快后慢

研究房地产市场发展态势，必须拉开一些时间跨度，才能从总体上洞察市场演变的轨迹。本轮全国性的房地产热，源动力来自1998年的住房体制改革。这一住宅市场化、商品化的大潮，也促使上海楼市自2001年开始回暖，一举摆脱了1997年前后的低靡状态。

第一、从商品房供应走势看，2001～2004年，供应量呈递增态势，且增幅递减，2004年达到顶峰，其后三年，供应量连续递减。2007年全市商品房供应量为2603万平方米，同比2006年减少了190万平方米，减幅为6.8%。这一变化趋势背后的主要原因，一是2004年实行土地出让“招拍挂”制度后，在紧缩“地根”的政策调控下，上海新增经营性用地减少；二是2003、2004连续两年投资过热势头得到抑制，供应自然下降。

第二、从商品房成交走势看，2001～2004年，成交量呈递增态势，2004年达到顶峰，2005年突然“跳水”，其后两年，开始触底反弹。这一点充分反映出上海市场近几年的发展史与全国其它城市，尤其是非长三角地区不太一样。比如深圳2005年以前的几年市场冷淡，根本没有出现上海曾经的2003、2004两年的繁荣景象，但在上海突然于2005年出现下调的时候，深圳楼市却逆势突起，一直快速增长到2007年6月。这一怪现象的原因在于，2005年出台的“国八条”主要是针对以上海为龙头的长三角楼市的，从而导致当年成交量剧降。其后，重新开始增长。2007年全市商品房成交量虽没有超过2004年的高点，但也达到3257万平方米，同比增加25%。

第三、从商品房供求走势看，2001～2007年，供求关系的演变呈“W”形，2003年和2005年处于供大于求的小低谷，原因是2003年供应过大，2005年受“国八条”影响需求下降过猛；2004年和2007年属于明显供不应求，原因是2004年市场繁荣，2007年受全国市场影响，需求迅猛反弹，供应偏紧。从中可以分析出，2005年和2007年都不太正常。

第四、从商品房价格走势看，从2001年至2007年表现出了稳步上扬的理想态势，其中2004年同比2003年增长近30%，出现过快增长的不理性现象。2004以后，均价涨幅基本控制在7%左右，就市场的角度来看，这样的上扬趋势还算稳定和健康。2007年全市商品房市场成交均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。相比深圳等热点城市30%以上的增幅，属于合理范畴。

根据上述的四个图表，基本上可以总结出上海楼市近几年的发展轨迹。从2001年开始，上海房地产市场快速增长，从供求的活跃度上考虑，2004年达到近几年的高点。之后，在宏观调控之下，市场开始调整步入稳定发展时期。从价格上分析，2001～2004年，属于偏快增长期，年均涨幅近25%，2004～2007年，属于中低速增长期，年均涨幅近7%。总之，2005年以来，上海市场发展态势较之前几年趋于理性。

2007年：现短暂性偏热，第四季度回调

从政策面分析，2007年是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005年的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息、十次提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。

但值得关注的是，2007年成为近几年我国房地产增长最快，房价上涨幅度最大的一年。这是各种因素综合作用的结果，如流动性过剩、人民币升值、通货膨胀、房产供应偏紧、股市繁荣、开发商圈钱圈地等。就上海楼市而言，当然也难脱这一大背景，但上海与其它城市不太一样的是，自2005年以来累积的自住性需求集中释放，加之供应量偏小，于是重新演绎了一场繁荣盛市的景象。

2007年，上海房地产开发额同比增长2.5%，增幅较上年略高0.2个百分点，其中商品住宅同比增长0.2%，较上年回升9.5个百分点。全年新建商品房预售面积和存量房交易面积分别为2961万平米和1993万平米，同比分别增长19.7%和16.7%，其中全年新建商品住宅预售面积和存量房交易面积同比分别增长20.1%和31.7%。商品住宅空置面积自2005年以来首次下降，年末空置面积为274万平米，同比下降31.7%。

从住宅实际成交价格分析，2007年成交均价比2006年上涨8.6%；相比2006年度增幅增加4.2个百分点，处于偏快区间。当然，如果剔除动拆迁配套商品房因素，纯商品住宅的涨幅则在14%左右。2007年1～12月住宅价格呈现波动性大的特征，全年均价最低点出现在3月，为8038元/平方米，而最高点出现在6月，均价为9701元/平方米；而随后在下半年住宅成交均价一度回落至8438元/平方米。

全年新建住宅供求比例持续走低，年末为1.2：1（新增面积+网上可售面积），同比下降0.4，其中中环以内商品房供求矛盾尤为突出。按照上海的市场情况，这一比值应保持在1.6～1.9：1之间才算合理。2006年底，网上房地产商品住宅网上待售量为1063.56万平方米，而这一数据在2007年底，为531.84万平方米。一年恰好缩减一半，2007年市场供求的紧张关系可见一斑。

从月度市场演变历程看，2007年1月住宅市场供大于求，2、3月供不应求；4月住宅供求比为1：0.88，供略大于求；从5月开始转变变为连续半年的供不应求，6月供求比达更是到1：2.04，成为全年高点，供应严重不足，其后逐渐回落；11月1：0.91，重新出现供大求于的状况。从10月份开始，住宅成交量开始下跌，一直持续到年底，但价格基本比较稳定。这充分表明，2007年上海住宅市场经历了一个由低谷—回暖—高潮—回落的全过程，这是一个比较完整的短期发展轨迹。反映了在宏观调控背景下，市场机制自身的运行规律。

2008年：重归理性发展轨迹

进入2008年，上海楼市沿袭着2007年的市场调整趋势。继1月份成交量继续下滑之后，2月份一手和二手住宅市场成交量再创2005年以来的新低。在这种观望气氛浓厚，成交低迷的情况下，部分开发商开始打折，其中以万科为典型。但是，目前多数企业仍然未采取明显的促销行动，甚至少数楼盘还有涨价的行为。在买卖双方激烈的搏弈中，2008年上海楼市看起来有些扑朔迷离。笔者接下来从几个方面进行剖析和预测。

首先，从宏观政策层面分析，2008年“从紧的货币政策”对于房地产业影响较大，但由于受美国次级债危机的拖累，美国及欧洲开始降息，中美利差倒挂明显，加之人民币升值因素，其结果势必促使更多外资，尤其是热钱涌入中国，我国收紧的货币政策可能不会如想像中那么严厉，然而紧缩性的信贷政策不会改变。从产业政策分析，推进住房保障和优化供应结构是重点，在两会上公布的《政府工作报告》中，温家宝强调了要“抓紧建立住房保障体系”；另外，建设部要求各地在加快制定《2008～2012年住房建设规划》。

就上海而言，政府推出了“新2000万工程”：今后五年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房2000万平方米，约占住宅供应总量的20%。这将会拉低全市住宅成交均价，而且这会使部分符合认购标准的消费者持币待购，还会使其它购房者对房价走势产生“看空”的心理预期。然而，上海的经济适用房政策虽已中断八年，但近几年配套商品房在住宅供应中的比重维持在30%左右，2007年达36%。笔者认为，随着经济适用房的大规模建设，配套商品房的供应量势必大幅下降，这就意味着，未来五年内经济适用房对房价的拉低作用非常有限。另外，诸如清理闲置土地、限制外资、紧缩房贷、“90/70”等政策也会影响市场趋于稳定、理性发展。

再来看一看市场供应情况。上海商品房新开工面积自2004年6月起持续负增长，“90/70”政策出台后，进一步下降。2007年新开工面积为2252万平米，同比下降19%，其中商品住宅新开工面积为1634万平方米，同比下降22.6%，降幅比去年扩大7.6个百分点。此外，土地开发面积和土地购置面积同比继续下降，降幅分别达45.3%和73%。截止2007年末，全市在建住宅面积4608万平米，与前几个季度相比持续下降，这必将直接影响2008年的市场供应。

另外，根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800～1000公顷，同比2007年有所减少，新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。从另一个角度看，截止2007年底，全市已批未建住宅用地总量较大，可建面积为5108万平米，未建住宅用地预计消化时间达2.6年。从中可知，在政府很难推出更多新增住宅用地的前提下，只能加紧清理和督促开发存量土地。

再次，从市场需求上研判。上海住宅市场的刚性需求规模较大且比较稳定，很难希望2008年需求大幅萎缩，当然投资、投机性需求会比2007年有所减少。从历史情况分析，近几年投资投机成份最大的时期是2004年，2005年以来上海的投资性需求约占住宅成交总量的15～20%，这在通货膨胀、人民币升值、流动性过剩的情况下，在上海这样的国际性开放大都会中，处于相对合理的程度。笔者预算，2008年的住宅成交量必定比2007年有所减少，一手房成交量将在2300～2500万平米左右。

就供求关系而言，2008年住宅市场极有可能依然维持供不应求的态势，但供不应求的程度将比2007年明显缓解；价格走势以“稳定”为主基调，部分楼盘难免有所下调，但整个市场将在稳定的基础上，极有可能还会出现5%左右的小幅上扬。在这种预期下，2008年上海楼市出现“拐点”的可能性极小，笔者认为，2007年市场过于繁荣，短期下调势所必然，但这种调整称为“波动”更加科学。

（作者系上海易居房地产研究院发展研究所副所长）