深圳：调控重在抑制投机

                                                                                                       王锋

房地产业是国民经济发展的重要产业，住房价格一直是社会普遍关注的问题。住房价格上涨过快，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。

浓厚的投资意识

 深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的增长；而深圳居民作为国家改革开发的受惠者，在国内各大城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点，并因此具有较强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨（如房地产、股票），即容易产生“羊群效应”，追涨价格，获取投资回报。从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者都为本市户籍人口（仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。

我们回顾2000～2007年深圳房地产市场的走势，越发可以发现深圳市场投资意识浓厚的这一重要特性。

2000～2004年：房市平稳运行

2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。5年期间，房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺，整个市场呈现稳定发展的局面。

2005～2007年：房价三年翻番！

 2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2005年、2006年、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。

图1   2000年以来深圳市新建商品住宅价格

从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。综上所述，2005年以来，深圳房地产市场在供应规模持续减少情况下，住房市场供求矛盾不断加剧，这是导致2005年下半年以来住房价格快速上涨的主要原因。

图2   2000年以来深圳市新建商品住宅销售面积

图3   2000年以来深圳市二手住宅成交量

2007年下半年以来：渐趋理性

2007年下半年以来，在国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓和。具体表现为以下几个特征：

一是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。

从各月商品住宅销售面积看，自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。

二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上升到7月的134万平方米。8月份以后销售量开始出现大幅回落，8、9、10三月成交量分别环比下降26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40万平方米以内的较低水平。

图4  2007年以来各月商品住房销售面积

图5   2007年以来各月二手住房销售面积

二是新建商品住宅价格出现波动调整和回落。

从2007年各月房价变动看，1～10月，各月住宅销售均价总体呈现持续上涨，从1月的10872元/平方米，上升到10月的17350元/平方米。10月份以后，随着市场交易量的持续大幅减少，住宅市场由“有价无市”向“量价齐跌”转折；11月房价为15069元/平方米，环比10月下降13.15% ；12月房价继续保持15000元/平方米左右的水平，且90平方米以下、90～144平方米和144平方米以上各类户型的住宅价格，均出现不同程度的回落（环比降幅分别为1.68%、2.4%、9.35%）。

 图6   2007年以来各月商品住宅价格

三是房地产贷款总额自9月份出现大幅下降。

根据中国人民银行深圳中心支行的统计数据，8月份深圳全市房地产贷款总额为145亿元，9月下降到99亿元，环比下降31.7%，10月仅为49亿元，环比下降50.5%；房地产贷款发放量与住房成交量同步变化，并呈现持续减少状况。

上述数据表明，2007年下半年，在新、旧住宅成交量连续四个月出现大幅下降后，深圳住宅价格明显开始回落；自 2005年以来房价持续上涨的势头，最终得到遏制。总结深圳房价回落的原因，一方面是因为2005年以来房价持续的快速上涨，使得居民购房支付能力逐渐下降，抑制了广大群众的合理住房需求，而“房价上升、需求减少、进而抑制房价上升”的市场规律最终开始发挥其自身调整作用，使得房价向理性回归。另一方面，国家和本市房地产宏观调控政策的不断落实和深化，尤其是本市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使住房市场的资金来源得到了严格控制，市场的投资、投机现象得到了有效抑制，避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的情况。因此，深圳房价出现下降，是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果，这将有利于房地产市场逐步向理性发展回归。

破解高房价，促进社会和谐

自2005年下半年，针对深圳房价上涨较快，深圳高度重视房地产调控工作，积极落实国家各项调控政策。2007年深圳市的《政府工作报告》把关注民生民计，实现和谐安居作为我市十件民生实事之一。2007年6月，深圳市政府召开全市房地产座谈会，分析研究我市房地产形势，进一步提出我市房地产调控的四个重点，即盘活存量土地，加快年度土地供应计划的落实；关注普通民众，加快保障住房的建设供给力度；规范房地产市场行为，加快房地产市场全方位监督体系的建立；促进社会和谐，加快住房社会保障制度体系建立。

1、切实调整新建住房供应结构，积极发展普通商品住房，满足广大普通居民家庭住房需求

2006年以来，为积极落实国家的各项宏观调控政策，深圳市政府制定了调整住房供应结构的系列原则，切实调整新建住房结构。根据深府〔2006〕98号文，自2006年6月1日起，对新出让住宅用地，严格按照国家文件，落实新建住房结构调整要求，并取得显著成效。截至到2007年11月，全市已取得建设用地规划许可证和施工许可证的住房项目中，套型90平方米以下住宅面积所占比重均超过70%。

2、盘活存量土地，落实土地供应计划，积极增加住房供应规模

为促进住房供应，改善房地产市场供求关系，深圳市出台了《深圳市住房建设规划（2006～2010）》及相关年度住房建设实施计划，明确规定“十一五”期间全市住房建设总量需达到69万套，且套型建筑面积90平方米以内的住宅用地量占住宅用地供应总量的比例不得低于70% ，并按国家有关规定停止了别墅类高档住宅用地的供应，以保证中低价位、中小套型普通商品房与保障性住房的供应。此外，为促进住房供应，出台了《深圳市闲置土地处置方案》，加大旧城旧村改造力度，积极盘活存量土地，促进市场供应。

3、进一步整顿和规范房地产市场秩序

2007年深圳市开展了房地产专项整治工作，进一步整顿和规范我市房地产市场秩序。

一是加大对各类违法违规行为的处罚力度。市国土房产局对房地开发企业、中介机构和个人的违规行为进行了立案查处，工商（物价）局对含有浮夸、炫富内容广告进行清理整治，并依法进行处理。此外，我市出台相关政策，全面禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP”卡、囤积房源、捂盘惜售、手写合同及认购书、“炒卖楼花”等行为，坚决打击房地产领域的违法违规与投机炒作、扰乱市场的行为。

二是出台了《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》、《关于启用深圳市二手房买卖合同2007版及深圳市二手房预约买卖及居间服务合同2007版的通知》等一系列文件，从制度上规范我市的房地产市场。

三是发布了《关于建立深圳市房地产与金融信息共享机制的通知》，建立了房地产与金融信息共享机制，有效解决了商业银行在房地产金融业务中与客户、中介机构方面信息不对称问题。此外，还下发了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，加强了境外机构和个人在我市购买商品房的管理。

4、积极发挥信贷、税收政策的调节作用

一是落实税收政策。市地税部门制订了关于调整房地产营业税的实施细则及征管规定，制定了土地增值税、契税、城镇土地使用税等房地产相关税种的征收管理办法，并适时调整了我市普通商品住房的价格标准，如期按照国家文件的规定执行新的住房税收政策。同时，按照《税收征管法》的有关规定，加强减免税管理；加强对税收代征行为的监督检查；充分运用信息化手段加强税收征管，实现房地产税收精细化管理。

二是落实信贷政策。市银监部门规定：严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的开发企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款；加强按揭贷款管理，严厉打击虚假按揭等套取和诈骗银行贷款的行为；严格贷款发放条件，认真落实第二还款来源，审慎确定抵押率；防范和控制信贷风险。人民银行深圳市中心支行发布通知，将“自住购房”明确定义为“首次购房”，各金融机构自2006年9月1日起，对首次购房且套型建筑面积在90平方米以下个人住房按揭贷款仍执行首付款比例20%的规定，其它个人住房按揭贷款业务首付款比例不得低于30%。2007年9月27日，中国人民银行和银行业监督管理委员会出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，我市多家银行已经开始执行新的房贷政策。

5、全面推进住房保障工作，切实解决低收入家庭住房困难

一是加快住房保障政策法规建设，进一步完善住房保障制度体系。

深圳市政府于2007年12月出台了《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》（深府〔2007〕262号，以下简称《若干意见》），作为深圳住房保障工作的指导性文件，明确了本市住房保障的指导思想、工作原则、基本制度，提出了保障性住房资金的八种来源、八种筹建渠道，建立了保障性住房的建设、分配及管理机制。

 二是编制我市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，明确我市住房保障工作目标。

为明确我市住房保障的发展目标和实施步骤，保障性住房的建设作为重点内容，列入了《深圳市住房建设规划（2006～2010）》，明确提出：“十一五”期间我市将建设保障性住房14万套，其中经济适用房2.6万套，公共租赁住房（含廉租住房）11.4万套。在上述规划提出的保障目标和保障性住房建设规模的基础上，我市加快制定本市住房保障的工作规划和年度计划，明确工作目标和各相关部门工作重点及任务分解。

三是加大保障性住房建设力度，积极落实“十件民生实事”。

2007年市政府“十件民生实事”中提出的“开工建设2.5万套并分配给低收入者6000套保障性住房”的建设目标。目前已经顺利完成；其中，落实新增保障性住房用地60.5万平方米；年内开工、在建的经济适用房和公共租赁住房共2.82万套；年内可向社会低收入家庭提供保障性住房6006套并已开始分配。

2008年：继续处于调整期

从国家大的政策背景来看，国家明确今后实施从紧的货币政策，住房供应结构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。因此，随着金融、税收政策的继续贯彻落实，住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价不会出现近两年大幅上涨的现象；同时，当前可售住房供应相对较为充足，今后保障性住房和限价房也将逐步入市，并分流部分住房需求，在较为缓和的供求关系之下，房价大幅上涨明显缺乏动力，因此房价在今后一段时间内将继续调整，并逐渐向理性回归。

 从另一个方面来看，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，长期来看，房地产市场仍有持续增长的宏观环境；同时，宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上我市人口的快速增长，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，这都是今后房地产市场发展较为有力的支撑，因此房价今后也不会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。

综合影响房价的多种因素，预计2008年，深圳房价将继续处于调整期，并不会出现大涨大跌现象。

（作者系深圳市房地产研究所所长）